На что жалуемся? (совместно с Мосгорсудом)

время выхода в эфир — пн, 21:07

Ведущие:: Сергей Бунтман первый заместитель главного редактора радиостанции "Эхо Москвы"

Обычная версия

эфир

19.09.2011 21:05

На что жалуемся? (совместно с Мосгорсудом) : Споры о недвижимости

Гости:: Ирина Воронина судья Тимирязевского районного суда

Ведущие:: Тимур Олевский журналист

Споры о недвижимости

код для блога

Т. ОЛЕВСКИЙ: В Москве 21 час 6 минут. Это студия радиостанции «Эхо Москвы», у нас программа «На что жалуемся?», программа, которой судьи московских судов отвечают на ваши и наши вопросы. И сегодня у нас вопрос бескрайний, безграничный – споры о недвижимости. Я хочу представить в нашей студии судью Тимирязевского районного суда Ирина Воронину. Ирина Вячеславовна, добрый вечер.

И. ВОРОНИНА: Добрый вечер.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Сразу расскажу нашим слушателям и зрителям - в нашей студии установлены камеры телекомпании «Закон-ТВ», – смс-портал +7-985-970-4545, присылайте свои вопросы, аккаунт vyzvon в Twitter'е, мы сразу видим ваши сообщения. Ирина Вячеславовна, вопрос непростой, вопрос частый. Давайте попробуем понять, что такое споры о недвижимости, какие они бывают, какие вопросы суд решает.

Ирина Вячеславовна

И. ВОРОНИНА: Споры о недвижимости – это споры о правах. Поэтому все дела по спорам о недвижимости рассматриваются в судах в порядке искового производства. К этим делам относятся исковые заявления, требования, в которых заявлено об исключении имущества из чужого незаконного владения. Второе – это дела об устранении нарушений, не связанных с лишением владения. Об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Сервитут, объясните мне.

И. ВОРОНИНА: Это ограниченное владение земельным участком. Об освобождении имущества от ареста. И о признании права собственности.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Освобождение имущества от ареста – это, видимо, всевозможные вещи, связанные…

И. ВОРОНИНА: С исполнением решения суда.

Т. ОЛЕВСКИЙ: И много ли таких дел вам приходится рассматривать?

И. ВОРОНИНА: Много. Это жизнь, люди живут, совершают сделки, люди умирают, это связано с наследством, семейные какие-то дела, разводы, раздел имущества. Поэтому приходится рассматривать.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Давайте послушаем главу пресс-службы Мосгорсуда Анну Усачеву. Она нам расскажет небольшую справку о том, как эти дела попадают к московским судьям, что с ними происходит и сколько их, а потом пойдем уже просто по конкретным темам.

А. УСАЧЕВА: Законодательство РФ предусматривает ряд возможных способов защиты гражданских прав на недвижимость в зависимости от вида требований. Это, в частности, признание права на недвижимость, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, а также признание оспоримой сделки недействительной. При рассмотрении дел данной категории суды руководствуются положениями гражданского, земельного, жилищного законодательства, а также разъяснениями Верховного и Высшего арбитражного судов, нормами международного права. Стоит отметить, что в основном в суды города Москвы поступают иски об устранении нарушений прав, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также о признании права на недвижимость и иски о сносе самовольного строения. Согласно статистическим данным, в 2010 году столичными судами было рассмотрено более 20 тысяч гражданских дел данной категории, из них в 80% случаев исковые требования были удовлетворены.

Т. ОЛЕВСКИЙ: В студии Тимур Олевский. Мы вместе с Ириной Ворониной сейчас попробуем ответить на самые очевидные вопросы, которые связаны со спорами о недвижимости. Наверное, первое, что приходит в голову, это наследство. Ирина, какого рода споры, связанные с наследством, приходится решать в судах? Возможно, и приватизация каким-то образом участвует.

И. ВОРОНИНА: По этому вопросу я могу пояснить. Есть такая категория дел, когда граждане наследники предъявляют иск к Департаменту жилищной политики, собственнику жилых помещений в Москве, в случаях, когда граждане при жизни написали заявление о приватизации квартиры, собрали документы, сдали их в Департамент, но на момент государственной регистрации договора передачи умерли. В результате право собственности на наследодателя не оформлено, документы не оформлены.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Т.е. собственность фактически зависла.

И. ВОРОНИНА: Да. Или были такие случаи, когда документы сданы, человек умер, но никто в известность не поставлен, и свидетельство о государственной регистрации права выдано уже после смерти этого гражданина.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Кому? Наследнику?

И. ВОРОНИНА: Оно оформляется, наследник приходит и получает. В данном случае наследники приходят в суд, предъявляют иск о включении квартиры в наследственную массу и о признании за ними права на эту квартиру.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Т.е. эта ситуация выглядит примерно так. Умер человек, который приватизировал квартиру.

И. ВОРОНИНА: Он собрал все документы, сдал их.

Т. ОЛЕВСКИЙ: После этого оказывается, что у него много наследников, у них есть споры, они собираются предъявлять претензии.

И. ВОРОНИНА: В таких случаях наследник, который первый заявляет требования, он заявления требования, суд принимает исковое заявление к производству, возбуждает гражданское дело. Человек умирает, наследники в течение 6 месяцев обращаются к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Суд запрашивает у нотариуса наследственное дело, из этого наследственного дела следует, кто является наследниками. И всех лиц, которые приняли наследство в установленном порядке путем подачи заявления, суд привлекает к участию в деле.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А если наследник узнал о том, что он имеет право на наследство после 6 месяцев, он имеет право подать иск в суд и потребовать назад свое?

И. ВОРОНИНА: В данном случае он имеет право подать в суд исковое заявление, в котором имеет право предъявить требования о восстановлении срока для принятия наследства и признания за ним права собственности на наследство, либо может просить установить факт фактического принятия наследства и также просить признать за ним право собственности на это наследство. Есть два варианта.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Соответственно, нет какого-то срока давности для этих дел, или он существует?

И. ВОРОНИНА: По заявлениям о восстановлении срока для принятия наследства он имеет право подать указанное заявление в течение 6 месяцев с момента, когда ему стало известно об открытии наследства.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Нас спрашивает слушатель: «А если наследство с долгами?» Т.е. наследство, которое человек должен получить, обременено какими-то долгами, например, кредитами или еще чем-то, тут как решаете вопрос?

И. ВОРОНИНА: В данной ситуации наследник принимает не только права, но и обязанности. Обязанности – это долговые обязательства наследодателя. Поэтому принимая наследство, наследник принимает и долги и отвечает по ним.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А он может отказаться от этого наследства и от долгов?

И. ВОРОНИНА: Если он отказывается от наследства, тогда отсюда последствие – он и не отвечает по долгам наследодателя.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Может ли тогда кредитор, который, предположим, дал в долг человеку, который потом умер, предъявить иск наследнику? Бывают такие иски?

И. ВОРОНИНА: Если наследник принял наследство, то кредитор предъявляет требования к наследнику о взыскании долга, о возмещении ущерба.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Потом искать семью и предъявлять иски – это не по закону, так нельзя делать?

И. ВОРОНИНА: Уточните.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Объясню. Например, банк, конкретный человек дал физическому лицу некоторую сумму, он умер, семья не вступила в права наследования, но знает, что оно есть, даже, может быть, думает, что у них есть какие-то деньги. Он может обратиться в суд к этим людям, предъявить требования?

И. ВОРОНИНА: Если в установленном законом порядке эти люди не принимали наследство, то в иске будет отказано.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Кстати, в какой момент право собственности появляется?

И. ВОРОНИНА: Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. В Москве это Управление Росреестра по Москве. Туда сдаются все документы, и происходит государственная регистрация. Государственная регистрация, в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, это юридический факт, в соответствии с которым государство признает наличие права собственности, возникновение права собственности, переход права собственности либо прекращение права собственности.

Т. ОЛЕВСКИЙ: И если речь идет о праве собственности по наследству, то права собственности наступает в какой момент? Я объясню вопрос. Видимо, человек по имени «клеас» (такой у него ник у нас на сайте), который спросил об этом, имеет в виду вопросы, связанные с налогообложением, с какого момента, вступая в права наследства, он должен платить на налоги за это наследство.

И. ВОРОНИНА: С момента государственной регистрации. Регистрируются документы и выдается наследнику свидетельство о государственной регистрации права на это жилое помещение.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Ирина Вячеславовна, а бывают в вашей практике такие случаи, когда претензии предъявляют нотариусу, который принимал участие в сделке, связанной с наследством или с недвижимостью?

И. ВОРОНИНА: Сделка с наследством – это может быть завещание. Гражданин выражает свою волю, составляет завещание, нотариус его удостоверяет. После того, как человек умирает, один из наследников, который указан в завещании, он заявляет о своих правах и регистрирует это завещание. Как правило, другие наследники, которые по закону, узнают об этом завещании и оспаривают его в судебном порядке. Зачастую основание – это статья 168 ГК РФ, это сделка, которая противоречит закону, и другие наследники указывают, что наследодатель не подписывал это завещание. Либо статья 177 ГК РФ, это когда при составлении завещания наследодатель не отдавал отчет своим действиям.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Но это же доказать еще надо.

И. ВОРОНИНА: Да. В этих случаях по делам проводится экспертиза, либо почерковедческая, либо, поскольку человек уже умер, посмертная психиатрическая экспертиза. На основании этих доказательств судом выносится решение.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Бывает такое, что судья сам назначает экспертизу? Т.е. не стороны просят об этом, а у судьи есть сомнения. Он имеет право это сделать?

И. ВОРОНИНА: По такой категории дел назначение экспертизы обязательно. Поскольку судьи не специалисты, мы не врачи, мы не эксперты, мы не можем проверить подлинность подписи в завещании или состояние человека в момент удостоверения завещания, поэтому по этой категории мы всегда назначаем экспертизу. Эксперты дают обоснованное заключение, и уже в совокупности со всеми доказательствами по этому делу мы выносим решение.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Вопрос пришел в Интернете от Ольги Анатольевны: «Живу в неприватизированной квартире, вместе со мной прописан брат, он женился и хочет прописать туда свою жену». Она отказывает ему в этом. Он может подать на нее в суд и потребовать, чтобы прописали жену?

И. ВОРОНИНА: Как ясно из вопроса, граждане проживают в государственной квартире. В соответствии со статьей 69-70 жилищного кодекса РФ, граждане, зарегистрированные в указанной квартире, обладают равным правом. В случае если один из нанимателей квартиры возражает против регистрации другого гражданина в указанной квартире, ему будет в этом отказано.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Кстати, про приватизации. Вот такой случай, мне кажется, довольно типичный. Кто-то из членов семьи или из близких родственников отказался от права на приватизацию (приватизация еще не закончилась, до 2013 года, если я не путаю), и потом он решил оспорить этот свой отказ в суде, все-таки потребовать свою долю. Какие перспективы у такого дела?

И. ВОРОНИНА: Каждый гражданин, который считает, что его право нарушено, он имеет право обратиться в суд. Это у нас закреплено в Конституции РФ, он может воспользоваться своим правом. Он имеет право предъявить иск, оспорить отказ от приватизации. Но отказ от приватизации, он составляется в письменном виде и удостоверяется нотариусом. Поэтому гражданин, для того чтобы оспорить этот отказ, он должен доказать, почему он оспаривает его и указать основание. В данном случае что может быть? Опять 168 статья, что он не подписывал, а кто-то за него подписался. Либо он находился в заблуждении, статья 178 ГК РФ, это очень трудно доказать. Статья 177 ГК РФ – не отдавал отчет своим действиям. Тоже нужно проводить экспертизу.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А если это был ребенок? Вообще, детский вопрос – это же очень сложный вопрос, связанный с недвижимостью. Ребенок не принимает решение до какого-то момента, потом он может принять такое решение.

И. ВОРОНИНА: Вопрос как звучит? Если квартира муниципальная, государственная…

Т. ОЛЕВСКИЙ: Ребенок не участвовал в приватизации, но вырос, стал совершеннолетним и решил, что он все-таки хочет это сделать.

И. ВОРОНИНА: А квартира приватизирована только на взрослых.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Да.

И. ВОРОНИНА: На практике это происходит так. Гражданин, который достиг совершеннолетия, имеет право обратиться в суд с иском о признании договора передачи… На практике не признается вся сделка недействительной, а заявляется требование о признании договора передачи недействительным в части невключения этого гражданина, который на момент приватизации являлся несовершеннолетним. Предъявляют такие требования граждане, но в исках отказывается, поскольку, как правило, ответчиками заявляется срок исковой давности.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Какой он?

И. ВОРОНИНА: В статье 196 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности – это 3 года, общий срок исковой давности. В случае если заявляется срок исковой давности, то в иске будет отказано. Но в исках отказывается не только по тем основаниям, что срок исковой давности, а по тем основаниям, что в момент заключения договора передачи ребенок был несовершеннолетним, его законными представителями являлись родители, и они действовали в его интересах, поэтому в исках мы отказываем.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Вопрос, который нам прислала Татьяна: «Здравствуйте. Расскажите, пожалуйста, каким образом можно исправить ошибки в документах, которые были совершены еще в 1994 году в свидетельстве на право собственности на землю? Неправильно указан номер постановления». Наверное, можно расширить вопрос – вообще то, что связано с ошибками в документах. Это к вам?

И. ВОРОНИНА: Да. Данную категорию дел слушают районные суды. Эти заявления рассматриваются в порядке особого производства об установлении юридических фактов, статья 264 ГПК РФ. В данном случае гражданке необходимо обратиться в суд по своему месту жительства с заявлением об установлении факта принадлежности указанного документа именно ей.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А какие-то подтверждающие документы надо собрать для этого?

И. ВОРОНИНА: Конечно.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Чтобы правильно собрать документы, наверное, нужны специалисты. Ваш опыт судейский. Как вам кажется, как правильно подавать такие иски в суд? Что для этого нужно, обращаться к специалистам, или самостоятельно разобраться удается?

И. ВОРОНИНА: Поскольку я юрист, я пытаюсь, и мне удается разобраться. Но если обычный гражданин, который не имеет опыта, не имеет юридического образования, на мой взгляд, это выгоднее и проще ему – обратиться к грамотному юристу, он поможет составить заявление, подскажет, какие документы собрать и в какой суд обратиться. Гражданин собирает документы, подает их в суд, и суд рассматривает уже готовые документы. А в случае, когда люди сами приходят в суд, написали кое-как заявление, после этого судья принимает заявление, оставляет его без движения, указывает на недостатки, которые нужно устранить. При этом и нарушаются сроки рассмотрения дел.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Раиса переживает: «Если приватизированная квартира не унаследована, а остались только дальние родственники, они могут через суд заявить свои права на квартиру?» Или эта квартира выморочена, отойдет кому-то?

И. ВОРОНИНА: В данном случае, если квартира находилась в собственности, собственники умерли и имеются наследники, они имеют право предъявить в суд иск, но при этом они должны подтвердить свое родство с собственниками.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Мы подходим к такой теме, которую до перерыва не успеем обсудить, но давайте начнем. Это спорные сделки, как раз тот самый случай, когда кто-то потом предъявляет требования на квартиру, на недвижимость, на землю уже после совершенных сделок, когда, возможно, у собственности сменились владельцы. Вот такие категории дел у вас в практике, наверное, бывали.

И. ВОРОНИНА: В моей практике такие дела бывали, таких дел много. Я думаю, что они не закончатся никогда.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Может быть, очень утилитарный вопрос. На что нужно обратить внимание при покупке квартиры в Москве, чтобы избежать подписания очевидно подозрительного договора, по которому потом может быть опротестование?

И. ВОРОНИНА: В первую очередь, перед тем, как заключать какую-либо сделку, нужно выяснить, что за человек продает, например, квартиру, почему он ее продает, где он намерен проживать после продажи квартиры, выяснить, не страдает ли он какими-либо психическими заболеваниями. Наверное, можно как-то аккуратно представить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете там и не наблюдается.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А если он состоит?

И. ВОРОНИНА: Лучше отказаться.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Он или кто-то из его близких может потом отсудить назад?

И. ВОРОНИНА: Возможно, что в силу своего заболевания в момент заключения сделки он не будет отдавать отчет своим действиям.

Т. ОЛЕВСКИЙ: И он может это доказать.

И. ВОРОНИНА: Своими действиями вы причините себе ущерб, потратите свое время, и проблемы возникнут.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Если вдруг так случилось, что все-таки квартиру отспорил какой-то из предыдущих владельцев, может быть, даже первый владелец, вернулся и отспорил по каким-то причинам. Вся длинная цепочка уже выстроилась. Последний покупатель ничего об этом не знал. Что произойдет с ним?

И. ВОРОНИНА: В данном случае при рассмотрении дела, при признании сделки недействительной суд выясняет, является ли последний приобретатель жилого помещения добросовестным приобретателем.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Что такое добросовестный приобретатель?

И. ВОРОНИНА: Добросовестный приобретатель – это лицо, которое заключает сделку, действует по доброй воле, осмотрительно, осторожно, т.е. своими действиями не приводит к каким-то негативным последствиям. Если это лицо приобретает квартиру у лица, которое не имело право ее отчуждать возмездно и об этих обстоятельствах это лицо не знало, то он признается добросовестным приобретателем. Если квартира выбыла из собственности первоначального собственника при отсутствии его воли, то его нельзя признать добросовестным приобретателем. Т.е. в процессе добросовестный приобретатель должен доказать, что он не знал и не мог знать…

Т. ОЛЕВСКИЙ: Это я понял. А как цепочка-то раскрутится? Т.е. квартира останется у добросовестного приобретателя?

И. ВОРОНИНА: Да, квартира останется у добросовестного приобретателя.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А тот пострадавший что будет делать?

И. ВОРОНИНА: Если первая сделка была совершена с нарушением, то пострадавший имеет право предъявить иск к первому приобретателю о возмещении ущерба в виде взыскания стоимости квартиры.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Получить деньги на руки.

И. ВОРОНИНА: Да.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Какая это будет сумма? То, что написано в БТИ?

И. ВОРОНИНА: Нет, это должна быть рыночная стоимость, т.е. он должен обратиться в какое-то экспертное учреждение, представить отчет об оценке стоимости квартиры на сегодня. Если этот отчет не будет оспорен другой стороной, не будет представлен другой отчет, то эта сумма будет взыскана.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Такой житейский вопрос. Понятно, что у таких дел есть срок рассмотрения. Я так понимаю, что он ограничен каким-то разумным количеством дней – 30, 60. В практике длинные, затяжные процессы сколько длятся?

И. ВОРОНИНА: Разумный срок рассмотрения дела предусмотрен ГПК, это 2 месяца. Но по таким делам о признании сделок недействительными мы не укладываемся, особенно если это большая цепочка, нужно собрать всех участников процесса. Как правило, по таким процессам у всех участников есть адвокаты, нужно всех собрать, всех выслушать, исследовать все доказательства по делу и вынести решение. В два месяца мы не укладываемся, это 4-6 месяцев.

Т. ОЛЕВСКИЙ: И потом это, наверное, идет выше, на кассации, на жалобы?

И. ВОРОНИНА: Да. Такие дела все обжалуются, они без кассационного обжалования не проходят, поэтому это долго.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Значит, надо настроиться на длинную, серьезную борьбу.

И. ВОРОНИНА: Да.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Цена вопроса того стоит. Вопрос нам прислал Дмитрий из Екатеринбурга: «Скажите, какие перспективы будет иметь дело, если квартира приватизирована, – это нам понятно. – Но при этом с актом права дарения». Другой наследник может опротестовать этот акт в суде? Т.е., видимо, квартиру подарили. Попробуем так понять этот вопрос: можно ли опротестовать акт дарения в суде?

И. ВОРОНИНА: Наследник имеет право обратиться в суд с иском о признании договора дарения недействительным.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А есть ли практика таких решений?

И. ВОРОНИНА: Практика таких решений есть.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Т.е. выносят в пользу наследника, акт считается недействительным чаще или нет?

И. ВОРОНИНА: Нужно знать, по каким основаниям оспаривается договор дарения.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А какие могут быть основания для оспорения договора дарения?

И. ВОРОНИНА: В соответствии с гражданским кодексом РФ основания для всех одни: это 168-я…

Т. ОЛЕВСКИЙ: Всё то же самое.

И. ВОРОНИНА: Да.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Давайте мы сейчас послушаем новости, а после перерыва продолжим.

НОВОСТИ

Т. ОЛЕВСКИЙ: «На что жалуемся?» в студии радиостанции «Эхо Москвы». Здесь работают камеры телеканала «Закон-ТВ». Меня зовут Тимур Олевский. На ваши вопросы отвечает Ирина Вячеславовна Воронина, судья Тимирязевского районного суда. Прежде чем мы послушаем Анну Усачеву, которая расскажет нам о судебной практике, о конкретных делах, хотел задать один вопрос. У нас уже есть вопросы от слушателей. Смс для вас +7-985-970-4545. «Гараж-ракушка – это собственность?»

И. ВОРОНИНА: Нет.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Вообще не собственность?

И. ВОРОНИНА: Это собственность гражданина, сама ракушка, само это сооружение. Земельный участок, на котором находится сама ракушка, это не собственность гражданина.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Как обстоят дела с незаконными гаражами, я имею в виду не оформленными?

И. ВОРОНИНА: В настоящее время в судах рассматривается много дел об освобождении земельных участков и демонтаже тентов.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Практика судебная какова? Что закон говорит об этих перспективах?

И. ВОРОНИНА: В случае, если собственником земельного участка – в Москве это Департамент земельных ресурсов города Москвы – не оформлены гражданско-правовые отношения с владельцем ракушки-тента, то суд выносит решение об освобождении земельного участка.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Это большинство дел, я так думаю.

И. ВОРОНИНА: Да.

Т. ОЛЕВСКИЙ: И может ли каким-то образом Департамент, вообще московское правительство по закону расторгнуть, лишить человека, который обладает правом собственности на землю в Москве под гараж (ведь есть какие-то старые гаражи, оформленные правильно), лишить его возможности владеть этой землей, чтобы потом гараж снести? Закон предполагает такое?

И. ВОРОНИНА: На моей практике таких исков даже предъявлено не было. Когда гражданско-правовые отношения оформлены, имеется оформленное право собственности на землю, где находится гараж, таких исков не предъявляется.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Давайте послушаем Анну Усачеву. Она нам расскажет, какие еще дела бывают.

А. УСАЧЕВА: В Кузьминский районный суд Москвы поступил иск о признании права собственности на жилое помещение. В обосновании своих требований истица пояснила, что в декабре 2009 года она заключила со строительной фирмой договор купли-продажи, согласно которому ответчик продал ей квартиру, а она перечислила по данному договору 3,5 миллиона рублей. Кроме того, женщина оплачивала все расходы по содержанию квартиры и коммунальные услуги. Вместе с тем фирма уклонилась от предоставления документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности. Из представленных в суд материалов было установлено, что истица в полном объеме произвела оплату квартиры в доме-новостройке, между сторонами был подписан акт приема-передачи. Кроме того, истица получила ключи от квартиры, вселилась и полностью обеспечивает содержание жилого помещения. Изучив материалы дела, суд удовлетворил требования истицы, тем самым признав за ней право собственности на квартиру.

Люблинский районный суд Москвы рассмотрел гражданское дело о признании вещи без хозяина и признании права собственности на комнату. Истица пояснила, что в 1994 году умерла ее знакомая, с которой они совместно проживали в двухкомнатной квартире, имея в собственности по комнате. После смерти знакомой истица понесла расходы по ее похоронам, а затем стала оплачивать коммунальные платежи и также проживать во второй комнате. Спустя время квартира, согласно закону, должна была перейти в собственность государства. Вместе с тем в судебном заседании истица утверждала, что ее умершая знакомая намеревалась оформить завещание в ее пользу. Представитель Департамента жилищной политики возражал против удовлетворения иска. Свидетели же по делу показали, что истица хоть и платит коммунальные платежи, однако в комнате не проживает. Исследовав материалы дела, суд решил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку Департамент жилищной политики не имел полной информации об освобождении жилой площади, так как умершая даже не была снята с регистрационного учета. Соответственно, счел суд, Департамент не отказывался от принятия наследства. Вместе с тем истице было разъяснено ее право обратиться в Департамент жилищной политики с просьбой предоставления ей освободившегося жилого помещения.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Анна Усачева подбросила нам две прекрасные темы, спасибо ей огромное. Ирина Вячеславовна, расскажите, пожалуйста, можно ли в суде доказать, что за кем-то из своих соседей – квартира не приватизирована, – предположим, гражданин ухаживал, помогал, может быть, даже проживал на территории этой квартиры, и после его смерти без наследства получить право на эту квартиру, хотя бы туда вписаться? Можно ли это доказать в суде?

И. ВОРОНИНА: Смотря кто будет доказывать.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Абсолютно посторонний человек, сосед.

И. ВОРОНИНА: Не член семьи?

Т. ОЛЕВСКИЙ: Нет, абсолютно посторонний человек, сосед. Но есть свидетели, весь подъезд видел, как сумки носил, и чеки сохранил все.

И. ВОРОНИНА: Возможно, будут представлены какие-то доказательства. Но судом будет вынесено решение об отказе в иске.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Нет оснований?

И. ВОРОНИНА: Нет оснований.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А что необходимо, чтобы получить право на эту квартиру, кроме, конечно, наследства? Про наследство понятно. Есть еще какие-т документы, которые помогут?

И. ВОРОНИНА: Если это государственная квартира и гражданин являлся нанимателем жилого помещения, но у него есть члены его семьи, например дети, дочь, сын, и если сын вселился в установленном законом порядке, проживал, вел общее хозяйство, имел общий бюджет, оплачивал квартплату, коммунальные услуги, то он может предъявить в суд иск о признании права на это жилое помещение. Ответчиком будет Департамент жилищной политики. Но это нужно будет доказать, представить доказательства, и судом будет вынесено решение.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Вполне возможно, что и в пользу истца.

И. ВОРОНИНА: Если это член семьи нанимателя.

Т. ОЛЕВСКИЙ: И предыдущий вопрос. Я бы его немножко по-другому сформулировал. Не секрет, что существует такая проблема, связанная с дольщиками, и там среди множества всевозможных историй, которые связаны с этим, я слышал, что бывают такие случаи, когда дом стоит не заселенный. Т.е. он уже построен, но еще не сдан, его не принимают на баланс. И вот собственники, которые купили эту квартиру, много лет или какое-то время ждут не дождутся своих ключей. Они могут через суд, я так понимаю, что уже от официальных властей, потребовать право вселиться в эту квартиру, не дожидаясь, пока дом будет принят на баланс?

И. ВОРОНИНА: Т.е. иск будет предъявлен не к застройщику, а к органам власти.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Да, к органам власти: требую, чтобы вы мою квартиру на баланс приняли, потому что вот у меня все документы, я всё оплатила.

И. ВОРОНИНА: Именно одну квартиру?

Т. ОЛЕВСКИЙ: Да.

И. ВОРОНИНА: Такие требования могут быть заявлены, поскольку у нас каждый имеет право в случае, если считает, что нарушено его право, предъявить в суд иск. Точно я не знаю обстоятельств дела, но я думаю, что в иске будет отказано.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А если будет групповой иск? Вот так объединяться все собственники квартир и всем домом…

И. ВОРОНИНА: Предъявят требования принять дом в эксплуатацию?

Т. ОЛЕВСКИЙ: Да. Может быть, они независимую экспертизу представят.

И. ВОРОНИНА: Если дом не принимается в эксплуатацию, значит, на это есть какие-то причины, и весомые причины.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Скорее всего, противоположная сторона представит в суд свои обоснования, и будет отказано в таком иске.

И. ВОРОНИНА: Возможно, будет и отказано. Если я всех обстоятельств не знаю, я вот так точно сказать не могу.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А можно предъявить какие-то претензии к строительной компании, даже не вникая в трудности этой компании?

И. ВОРОНИНА: Дольщики имеют право предъявить требования в суд о признании права собственности на жилое помещение, которое они должны получить по договору инвестирования или о долевом участии в строительстве. Получается, что дольщик исполнил свои обязательства, внес денежные средства. Сроки, которые указаны в договоре, застройщиком нарушены, и дольщик имеет право в суд предъявить требования о признании за ним права собственности на жилое помещение.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А если меняется застройщик? Самый сложный случай – это когда застройщики меняются несколько раз. Фирма обанкротилась, права переходят к другим. Должен ли суд каким-то образом помогать дольщикам выяснять обстоятельства, кому сейчас этот дом принадлежит?

И. ВОРОНИНА: При разрешении дела суд выясняет все обстоятельства дела, запрашивает все документы. В случае, если сменился застройщик, то это выясняется, и это лицо привлекается к участию в деле обязательно.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Т.е. вы подаете запрос в государственные органы регистрации.

И. ВОРОНИНА: Конечно.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Как у вас строятся отношения с государственными органами регистрации? Насколько отзывчивы они на запросы судей?

И. ВОРОНИНА: Мы составляем запрос, направляем его, в течение 30 дней нам дают ответ. Но это не всегда получается реально, поскольку дел много, работу много. Но ответы мы получаем, дела рассматриваем.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Плюсы, минусы покупки жилья по предварительному договору, договору долевого участия. На что нужно обращать внимание? Наш слушатель, который на сайт прислал вопрос, утверждает, что сейчас в законодательстве произошли изменения, которые до вас уже дошли, и там есть какие-то улучшения, которые могут обезопасить дольщиков в этом смысле.

И. ВОРОНИНА: Я считаю, что предварительный договор нужно заключать. В нем нужно также указать все существенные условия договора. Это стороны, предмет, характеристика жилого помещения, размер, цена договора, сроки договора. В период исполнения предварительного договора стороны могут себя проявить. И в этом случае появится ясность – можно ли заключать основной договор или нет. В случае, если обязательства по договору исполняются и одной стороной, и другой стороной, то можно заключить основной договор.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Кстати, если договор ренты. Понятно, что такое договор ренты. Т.е. человек приобретает собственность, но не вселяется туда…

И. ВОРОНИНА: По договору ренты один гражданин передает другому в собственность жилое помещение, а получивший жилое помещение в собственность выплачивает рентные платежи.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Тот человек, которому выплачивают рентные платежи, решил расторгнуть договор, он может подать в суд? Это обычно ведь те самые случаи, когда выплачивают пожилым людям. Пожилой человек в какой-то момент решил, что с ним поступают несправедливо. Что он должен доказать в суде? И вообще есть ли у него какие-то перспективы?

И. ВОРОНИНА: В соответствии со статьей 450 ГК РФ в случае нарушения существенных условий договора рентополучатель имеет право предъявить в суд иск о расторжении договора. При этом он должен указать, что рентодатель не исполняет обязательства по договору. И в этом случае, если такие достоверные доказательства будут представлены, судом будет договор расторгнут, и право собственности на квартиру возвращено гражданину.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Ведь в договоре ренты могут быть прописаны самые разнообразные условия, это не обязательно денежная сумма. Там может быть какой-то уход и прочее.

И. ВОРОНИНА: Это могут быть лекарства, питание, уход.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Как в таких случаях доказывать человеку, который, как он считает, исполняет свои рентные обязательства, что он добросовестный рентодатель.

И. ВОРОНИНА: Это могут быть и письменные доказательства, свидетельские показания, как правило.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А они принимают в расчет?

И. ВОРОНИНА: Свидетельские показания – да. Эта категория дел, она оценочная, и свидетельские показания принимаются во внимание.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Т.е. надо внимательнее дружить с соседями в таких случаях.

И. ВОРОНИНА: Наверное.

Т. ОЛЕВСКИЙ: И чеки собирать.

И. ВОРОНИНА: Кто исполняет обязательства, тот должен собирать чеки, конечно.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Я сейчас подниму вопрос, который возник не так давно. Наверное, он может коснуться многих людей, которые связали свою жизнь с ипотекой. Как строятся отношения между банком, собственником жилья, который выплачивает деньги за квартиру, и судами?

И. ВОРОНИНА: Гражданин, заключая кредитный договор, заключает договор залога. И в договоре залога указывается квартира, которая находится под залогом в целях обеспечения обязательств по кредитному договору. Т.е. заключая такой договор, люди должны сознавать, что у них одна квартира, например, есть в собственности, они берут деньги в кредит. В случае, если они эти денежные средства не выплачивают полностью, либо начинают на каком-то периоде нарушать исполнение обязательств, образуется задолженность, то банк имеет право в любое время предъявить иск о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, а это именно квартира.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Когда поговоришь с людьми, которые взяли ипотеку, возникает такое ощущение в разговоре, что эта категория граждан уверена, что суды всегда встают на сторону банков, что у банка всегда больше возможностей выиграть такие дела, чем наоборот. На самом деле практика что показывает?

И. ВОРОНИНА: Практика показывает, что иски банков удовлетворяются.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А есть какие-то обстоятельства, которые препятствуют банку? Например, можно ли доказать, что банк каким-то образом свои первоначальные условия, например, поднял процент. Надо на что-то обращать внимание в договоре, или все-таки вопрос судебного решения?

И. ВОРОНИНА: Это вопрос оценки доказательств, в первую очередь. Каждый гражданин, заключая договор, должен оценить свои силы, завтрашний день и просчитать, будет у него возможность оплачивать эти кредитные платежи ежемесячно или не будет. Некоторые граждане, они рискуют.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Каким образом рискуют?

И. ВОРОНИНА: Берут большие деньги в кредит и не оценивают ситуацию. Получается, что какой-то кризис, увольнение с работы, какое-то семейное происшествие, еще что-то – и возможности оплачивать кредит нет.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А если банк поднимает процентную ставку? Все-таки это длинный договор, 15-20 лет.

И. ВОРОНИНА: В данном случае, если с этим условием гражданин не согласен, он всегда имеет право оспорить в суде.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Есть какие-то основания, для того чтобы это оспорить, практические? Имеет смысл оспаривать позицию банка?

И. ВОРОНИНА: Именно по поднятию процентной ставки?

Т. ОЛЕВСКИЙ: Да.

И. ВОРОНИНА: На моей практике таких дел не было вообще.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Хотя случаи такие, мне кажется, бывают.

И. ВОРОНИНА: Я могу привести такой пример. У меня одна гражданка оспаривала кредитный договор по тем основаниям, что, находясь в браке, она с мужем взяла кредит в банке, в залог была указана квартира. Ситуация сложилась так, что семья распалась, муж ушел, а банк предъявил к ним требования о взыскании задолженности и обращении о взыскании на квартиру. Квартира была единственная, она проживала там с детьми, муж ушел. Требования банка были удовлетворены.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Все-таки удовлетворены. Кстати, а если это последняя квартира, единственная, т.е. людям больше негде жить, это не влияет?

И. ВОРОНИНА: При вынесении решения обращено взыскание будет.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Все равно. А если имущественные претензии предъявляются банком, но это не ипотека, просто человек взял кредит, крупную сумму, или, может быть, это не банк, а юрлицо или физическое лицо, и вот должник обладает квартирой, предположим, это единственная квартира, и ему кредитор предъявляет претензии, чтобы вернуть свои деньги. Что будет с этой квартирой?

И. ВОРОНИНА: Этот вопрос решается на стадии исполнения, исполнением занимаются судебные приставы.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А могут не забрать квартиру, если это единственное жилье, больше жить негде? Это не ипотечная квартира, это просто квартира. Я, например, взял кредит, не дай бог, не смог отдать, на крупную сумму. Но у меня есть квартира. Ко мне пришли и сказали: дружище, надо выезжать. Некуда выезжать. Что ж вы делаете?! Я в суд бегу, к вам.

И. ВОРОНИНА: С точки зрения морали, конечно, нельзя. Я думаю, что юридически будет обращено.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Соответственно, тут возникают вопросы, связанные с присутствием детей в семье. В этом смысле, когда речь идет о спорах с недвижимостью, какую роль играют дети при решениях в судах?

И. ВОРОНИНА: Как я уже говорила, в настоящий момент родители являются законными представителями своих детей. Дети с 14 лет имеют право осуществлять свои права самостоятельно.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Если малолетние дети, их можно выписать из квартиры по решению суда?

И. ВОРОНИНА: Для этого нужны основания.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Например, есть основания. Не ипотечная квартира, но опять же предъявляют претензии, истец требует, чтобы ему возместили ущерб, ущерб можно возместить с помощью продажи квартиры, но там проживает малолетний ребенок. Тут может быть «стоп».

И. ВОРОНИНА: На моей практике не было. Я могу сказать, что очень часто сейчас рассматриваются дела, это статья 31 жилищного кодекса РФ, «О прекращении права пользования жилым помещением». Приведу простой пример. Семья муж с женой, двое детей. Например, папа является собственником квартиры, мама пользователь и дети пользователи. Семья распалась, и папа предъявляет требования к супруге и к детям о прекращении права пользования по статье 31 жилищного кодекса как к бывшим членам семьи собственника. На практике так: бывшая супруга, она бывшая супруга, и мы прекращаем право пользования. Поскольку дети несовершеннолетние и при расторжении брака супругов суд определяет, с кем остаются проживать дети, например с мамой, дети самостоятельно осуществлять свои права не могут, отцу в иске в отношении детей будет отказано.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Кстати, вопрос в тему, но совершенно другая история. Почему, говорит один из наших слушателей, никак нельзя доказать право на куплю-продажу недвижимости, оформленное в гражданском браке? Видимо, речь идет о том, что в гражданском браке был нажито некоторое имущество, потом записано на одного из гражданских супругов, потом они разъехались, разошлись, разбежались. Человек даже уверен, что он платил вместе. Но его выгнали из квартиры. Что же делать?

И. ВОРОНИНА: Из заданного вопроса следует, что граждане находились в гражданском браке. Гражданский брак не порождает никаких юридических последствий. Поскольку гражданка оформила право собственности на жилое помещение на себя, она является собственником, и он оспорить ее право не может.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Т.е. до начала приобретения недвижимости надо подумать о документах.

И. ВОРОНИНА: Либо надо было находиться в браке, а можно было, приобретая жилое помещение, и на себя, и на нее оформить право собственности.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Наталья Алексеевна: «Хочу продать приватизированную комнату. Может ли сосед потом подать в суд, если у него комната не приватизирована и оспорить эту сделку?»

И. ВОРОНИНА: Право преимущественной покупки.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Выходит, что так.

И. ВОРОНИНА: Одна комната в собственности, другая муниципальная.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Да. И сосед против такой продажи. Может помешать? И главное – помешать потом, когда уже всё состоялось, каким-то образом оспорить эту сделку? (ПАУЗА) Я вас заставляю мгновенно принять решение, на которое уходит, как мы знаем, месяц.

И. ВОРОНИНА: Поскольку вторая комната находится в государственной собственности, я думаю, что он не имеет права оспорить куплю-продажу комнаты другим лицом, поскольку в законе указано, что только собственник имеет право преимущественной покупки на жилое помещение.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Чуть-чуть назад вернемся, то, о чем мы с вами говорили по поводу сданных и не сданных домов. Пользователь «уно кванто» присылает нам конкретную историю: «Дом сдан госкомиссии, оформлен предварительный договор, собственность не оформляется». Можно ли через суд оформить право собственности, потребовать его оформление?»

И. ВОРОНИНА: Можно.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Для этого нужно что?

И. ВОРОНИНА: Предъявить в суд иск о признании права собственности.

Т. ОЛЕВСКИЙ: И документы, договор.

И. ВОРОНИНА: Договор, документы, подтверждающие передачу жилого помещения в пользование, это акт приема-передачи, а также платежные документы о том, что истец, дольщик исполнил обязательства по договору и выплатил денежные средства.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А какова практика взыскания денег в застройщика за просрочку ввода в эксплуатацию?

И. ВОРОНИНА: Таких дел очень много. Как правило, они выносятся в пользу дольщиков, взыскивается неустойка за нарушение сроков.

Т. ОЛЕВСКИЙ: А у застройщика есть какие-то механизмы, он может что-то предъявить в качестве оправдания своих действий?

И. ВОРОНИНА: Как правило, застройщик приходит, он ответчик по делу, и он ссылается на действия третьих лиц. Это местные органы власти. В данном случае суд оценивает эти обстоятельства. Требования мы удовлетворяем.

Т. ОЛЕВСКИЙ: «Если квартира в новостройке оформлялась по предварительному договору, можно ли теперь получить собственность через суд?» Вы сейчас ответили. Я так понимаю, что можно.

И. ВОРОНИНА: Я по этому вопросу не отвечала.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Мне показалось, что они похожи. Но, видимо, есть нюансы. Объясните, в чем же разница. Если квартира в новостройке и оформилась по предварительному договору, то можно ли получить собственность через суд?

И. ВОРОНИНА: Поскольку заключен предварительный договор, дольщик имеет право обратиться в суд с иском об обязании застройщика заключить с ним основной договор в случае, если тот отказывается по каким-то причинам. В случае удовлетворения этих требований дольщик также имеет право предъявить требования о признании права собственности.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Т.е. тут шансы есть. Дарья нас спрашивает. Раз вопрос возник, значит, бытует такой миф: «Говорят, что если собственник сдает квартиру и в этой квартире рождается ребенок, то ему по закону полагается какая-то часть квартиры». Это действительно так?

И. ВОРОНИНА: Ребенку лица, который снимает жилое помещение. Нет.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Т.е. это не как гражданство США по праву рождения.

И. ВОРОНИНА: Нет.

Т. ОЛЕВСКИЙ: Уже легче, хотя бы собственнику, который сдает эту квартиру. Я хочу поблагодарить Ирину Воронину, судью Тимирязевского районного суда. Наверное, не на все вопросы мы ответили, они бесконечны, но какую-то часть осветили. Программа «На что жалуемся?», «Закон-ТВ», «Эхо Москвы». Тимур Олевский для вас работал в студии. Спасибо.

комментировать