Интервью

время выхода в эфир — время эфира анонсируется особо

Интервью с гостем радиостанции "Эхо Москвы"

Обычная версия

эфир

Содержание

01.10.2001 12:10

Интервью : налогообложение сделок с недвижимостью

Гости:: Вадим Мартыненко директор департамента вторичного рынка жилья группы компаний "Рескор"

Ведущие:: Сергей Бунтман первый заместитель главного редактора радиостанции "Эхо Москвы"

Ольга Бычкова ведущая программ радиостанции "Эхо Москвы"

налогообложение сделок с недвижимостью

1 октября 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка группы компаний "Рескор".
Ведущие эфира Сергей Бунтман, Ольга Бычкова.

С. БУНТМАН Добрый день!
О. БЫЧКОВА - Здравствуйте!
В. МАРТЫНЕНКО Добрый день!
С. БУНТМАН Налогообложение сделок с недвижимостью может вполне волновать наших слушателей, как считаешь?
О. БЫЧКОВА - Конечно! Я знаю, что там есть много не только неприятного для налогоплательщиков, но и много хорошего. Я только плохо помню, что, поэтому давайте будем разбираться последовательно. Все основные виды операция с недвижимостью, что там происходит с налогами? Продаем квартиру, получаем деньги. Что надо платить?
В. МАРТЫНЕНКО Я хотел бы сказать, что надо отдать должное, что наше законодательство налоговое в области налогообложения сделок с недвижимостью мне представляется достаточно лояльным по сравнению с законодательствами других стран. В частности, мы говорим о продаже квартиры, то однозначный ответ надо ли платить налог или нет, дать нельзя. Квартиры продаваемые надо разделить на 2 группы. Если вы продаете квартиру, которая вам принадлежит 5 лет и более, то за сколько бы вы эту квартиру не продали 10 тыс., 20 тыс., 120 тыс., то налог не платится вообще. Вы можете эту сумму смело декларировать, иметь реальные легальные доходы, и у вас проблем с налогообложением не возникает никаких. Если вы продали квартиру, которая вам принадлежала более 5 лет. Единственное, хочу обратить ваши внимание на то, что владение квартирой и проживание разные вещи. Если привести пример: вы можете проживать с 1975 года в квартире в муниципальной, иметь прописку, члены вашей семьи, приватизировали вы ее только 2 года назад вот момент владения наступает с момента приватизации. И вот этот момент очень существенный.
С. БУНТМАН А, скажем, вот как была приватизация тогда без выделения долей?
В. МАРТЫНЕНКО Это не имеет никакогоВсе равно своя. Главное, чтобы она вам принадлежала более 5 лет.
С. БУНТМАН А скажите, при сдачи квартиры в аренду, квартира, которая тоже принадлежит более, чем 5 лет, здесь надо платить налоги?
В. МАРТЫНЕНКО Это не имеет никакого, в данном случае. С денежной суммы, которую вы получаете, сдавая свою квартиру в аренду, является вашим доходом. Вы их суммируете к вашему общегодовому доходу, и так же, как со всех остальных сумм, платите ежегодный подоходный налог, 13%.
С. БУНТМАН И тут так же, когда продаем это тоже доход, и входит в декларацию?
В. МАРТЫНЕНКО Если мы будем говорить о том случае, кода вы продаете квартиру, которая принадлежит вам менее 5 лет, тогда уже возникает возможность, что вам налог придется заплатить. Но опять же, здесь есть нюанс, что если ваша квартира стоила меньше миллиона рублей, допустим, по текущему курсу будем переводить это порядка 30-33 тыс. долларов, т.к. московский рынок, как правило, привязывает цены жилья к долларовому эквиваленту, то опять же с этой суммы, меньше миллиона рублей, налоги вы не платите. А вот если вы продаете квартиру, и она по данным договора купли-продажи, дороже миллиона, то в этом случае с той суммы, которая превышает 1 млн. рублей вы должны оплатить подоходный налог в размере 13%.
О. БЫЧКОВА - С разницы по сравнению с миллионом?
В. МАРТЫНЕНКО Да, с разницы между миллионом и всей суммой. Так что ситуация, связанная с налогообложением сумм, полученных от продажи квартир, достаточно простая. Из нашей практики, агентство "Рескор" работает одиннадцатый год, и сделок с жильем проводится достаточно много, редко бывают случаи, когда люди реально платят налоги. Это связано с тем, что и обмены жилья происходят реже, чем раз в 5 лет, и тем, что далеко не все квартиры выходят за эти рамки 30 тыс. Знаете, я еще, честно скажу, упустил один важный момент
НОВОСТИ.
В. МАРТЫНЕНКО Да, я хотел бы добавить, что в тех случаях, когда продается квартира, которая ранее тоже покупалась, и в том случае, если вы ее продаете за сумму, не выше той, которую потратили на ее приобретение, тогда тоже нет необходимости платить налог с суммы, полученной от продажи квартиры. Т.е. если вы квартиры купили за 1,5 млн. рублей, сегодня продаете ее за 1,5 млн. или сумму меньшую, вы можете вычитать из этих денег не миллион, а ту сумму, которую реально потратили, приобретая эту квартиру. Но хочу подчеркнуть, что здесь есть ряд важных моментов. Суммы, полученной от продажи квартир, обязательно надо декларировать. Если вы хотите воспользоваться какой-то налоговой льготой, вы должны не просто голословно утверждать, что я потратил такую-то сумму, и она мне принадлежит более 5 лет, там предоставляется целый перечень документов. Поэтому мы, конечно, не можем сейчас в рамках эфира подробно все это освещать, но если кого-то интересует такая информация, я назову телефоны компании "Рескор": 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00.
С. БУНТМАН Вопрос от Галины: "Правда ли, что налоговая льгота при покупке жилья предоставляется человеку только 1 раз в жизни?"
В. МАРТЫНЕНКО Совершенно верно. Мы перешли уже к следующему разряду сделок с недвижимостью это приобретение квартиры. Действительно, если вы приобретаете квартиру, то вы имеете право воспользоваться льготой по уплате подоходного налога. Эта льгота выражается в том, что из суммы ваших будущих доходов вы имеете возможность вычесть сумму, потраченную на приобретение квартиры. Там есть ряд "но". Одно из них заключается в том, что какая бы не была дорогая покупка, вы не сможете вычесть сумму больше 600 тыс. рублей, и действительно, такая льгота предоставляется только 1 раз в жизни. Причем есть такой вопрос, который очень часто задают нам посетители, которые приходят к нам на субботние консультации. У нас по субботам проводятся бесплатные консультации, с 10 до 15, адреса: м. "Профсоюзная", ул. Вавилова, д.69, м. "Октябрьская", Ленинский проспект, д.1, и в районе Жулебино на ул. Привольной, д.27 тоже есть офис, где проводятся бесплатные консультации. Так вот, сейчас с этой льготой действительно очень много вопросов. Есть 2 принципиальных. Первый: мы приобретаем квартиру, я, супруга и ребенок. Можем ли мы получить на всех троих? Но дело в том, что вот эти 600 тыс. распределяются между всеми.
С. БУНТМАН Т.е. 600 тыс. с одной сделки.
В. МАРТЫНЕНКО Да, вы можете из между собой распределить, и все. А если квартира оформляется еще вдобавок на ребенка, то вы должны учитывать, что льгота выражается в том, что вас освобождают от уплаты подоходного налога с ваших будущих доходов, а какие у ребенка могут быть доходы?
О. БЫЧКОВА - Хочу добавить, что мы так радостно все это обсуждаем, но мы обсуждаем не нарушение закона, не возможности нарушить, а какие-то разумные действия, чтобы использовать все возможности, которые закон предоставляет.
С. БУНТМАН У меня тут миллион вопросов
В. МАРТЫНЕНКО Во-первых, я обращаю внимание, что мы назовем еще телефоны агентства "Рескор", потому что мы сейчас точно не успеем ответить на все вопросы. И у меня огромная просьба к слушателям: пожалуйста, указывайте свои контактные телефоны. Я возьму потом все эти вопросы с пейджера, и со всеми свяжусь, и отвечу на все вопросы, на которые мы не сможем в эфире ответить.
С. БУНТМАН Есть один принципиальный вопрос к нашему первому сюжету. Срок 5 лет считается от момента приватизации квартиры или с того момента, как я, говорит Николай, стал очередным владельцем квартиры? Вот, для Николая, срок 5 лет, это с какого времени?
В. МАРТЫНЕНКО Если я правильно понял вопрос, то он эту квартиру не приватизировал, а уже приобретал
С. БУНТМАН Или унаследовал.
В. МАРТЫНЕНКО Да, здесь масса может быть способов. Но принципиально то, что речь идет о сроке владения того человека, который квартиру продает. Если он владеет, Николай, больше 5 лет, соответственно, он освобождается, если меньше, то
С. БУНТМАН В общем, это отсекает многочисленную спекуляцию. Квартиры покупаешь, продаешь, покупаешь, продаешь. Т.е. квартира приобретается, чтобы жить, и достаточно долго вот это прощается.
В. МАРТЫНЕНКО Статистика показывает, что смена жилья как раз происходит в среднем раз в 5 лет. Кстати, не случайно, поэтому многие наши клиенты, они клиенты не один раз, а по много раз обращаются. У меня были клиенты, которые приобретали комнату, потом меняли ее на однокомнатную, на двухкомнатную и т.д. В течение 7-8 лет многие люди обращаются к нам многократно. Не говорю уже о тех рекомендациях, которые они дают своим знакомым и родным.
С. БУНТМАН Хорошо, когда не наоборот от квартиры к маленькой комнате. Вот это гораздо более печально.
В. МАРТЫНЕНКО А вы знаете, бывают не печальные. Например, очень много людей продают свое жилье. Это связано с отъездом людей на ПМЖ, когда они меняют гражданство. Там миллионы нюансов, на самом деле. У нас есть даже специальные сотрудники, которые знают это и сроки выезда, и сроки освобождения, оформления виз, доверенности. Это тема отдельной передачи.
С. БУНТМАН Наследование это тоже отдельная передача? Или можно какой-то круг вопросов с наследованием недвижимости здесь?..
В. МАРТЫНЕНКО Это очень обширная тема. С сегодняшней передачей ее объединяет только то, что в случае получения квартиры по наследству действительно возникает необходимость оплачивать налог. Размеры его зависят от стоимости полученной квартиры и от степени родства с умершим человеком. Тема эта безграничная. Я только могу еще раз напомнить телефоны агентства, пожалуйста, звоните, вас проконсультируют: 237-53-59, 935-61-00, 953-62-00.
С. БУНТМАН Здесь я вижу достаточно сложные частные случаи. Пожалуйста, успейте сейчас послать ваши вопросы, и главное, оставьте телефоны, потому что мы вопросы Вадиму все передадим.
О. БЫЧКОВА - Когда к вам приходят ваши клиенты, вы отвечаете на их вопросы, на самом деле, риэлтеры обязаны всем этим заниматься? Они должны, например, предупреждать людей о том, что надо что-то декларировать, что надо уплатить какие-то налоги?
В. МАРТЫНЕНКО Вы знаете, законодательная база наша такова, что риэлтера не обязывают быть юридическим консультантом. Он формально действует, его задача заключается в том, чтобы подобрать необходимую квартиру, найти покупателя, провести сделку купли-продажи или обмена в соответствии с действующим законодательством. Даже вопрос проверки юридической чистоты приобретаемой квартиры в общем-то остаются за рамками тех требований, которые предъявляются к риэлтерской компании.
О. БЫЧКОВА - Но, тем не менее, серьезные компании этим занимаются.
В. МАРТЫНЕНКО Да. Мы работаем 11 лет, за это время было очень много разных ситуаций, рынок очень серьезно менялся. И у нас даже выработался особый кодекс этики по отношению к нашим сделкам, которые проводятся в нашем агентстве, по отношению к нашим клиентам. Если сделать итог этого кодекса, то смысл в том, что агентство в ответе за всех клиентов и за все сделки, которые у нас проходят. Поэтому если вы к нам обращаетесь, мы не только осуществим сделку в ваших интересах, мы будем вас консультировать и по вопросам налогового законодательства, и семейного права. И возникает очень много вопросов зарегистрируют в квартире, нет, вопросы дарения, завещаний и т.д. Поэтому в нашем агентстве мы отвечаем за все.
О. БЫЧКОВА - Покупку, продажу мы выяснили, наследство выяснили, обмен? Что там с налогами.
В. МАРТЫНЕНКО Теоретически сейчас есть 2 способа осуществления. Предположим, вы хотите одну квартиру поменять на другую. Находите человека, который заинтересован в таком же обмене, только зеркально, и осуществляете обмен. Это может быть жилье и приватизированное, и нет. в том случае, если одна из сторон осуществляет доплату, а вторая эту доплату принимает, то это является доходом, с нее надо платить налог на полученные доходы. Но на практике из 10 обменов 9 проходят путем одновременной продажи своей квартиры и приобретения новой. Т.е. меняя квартиру, вы участник как минимум 2 сделок, а иногда 3-4, если вы в замен приобретаете большее количество квартир. В этом случае налоговое законодательство каждую сделку рассматривает как самостоятельную. Продаете вы квартиру давайте вернемся к первому вопросу, смотрите, что у нас там с налогообложением. Покупаете квартиру соответственно, будем смотреть опять же, в имеете право воспользоваться льготой по налогообложению. Если систематизировать информацию по тем сделкам, которые у нас проходят, обмена, как правило, люди не только не должны оплачивать налоги, они каждый имеют воспользоваться налоговым вычетом со своих будущих доходов. Еще раз хочу повторить: каждая ситуация неповторима, пожалуйста, звоните, приходите на консультации.
С. БУНТМАН Да, вот Сергей говорит - у него 2 квартиры, он 2 продает, покупает одну, сделка превышает 600 руб., т.е. тут 3 сделки получается.
В. МАРТЫНЕНКО Я еще раз повторю адреса: м. "Профсоюзная", ул. Вавилова, д.69, м. "Октябрьская", Ленинский проспект, д.1, и в районе Жулебино на ул. Привольной, д.27. У меня большая просьба берите с собой документы, копии их, чтобы можно было консультацию дать максимально обширную и полезную. Юристы разберутся с вашей ситуацией, ответят на все вопросы.
О. БЫЧКОВА - Какие есть отличия между сделками с точки зрения налогов, связанные с новостройками и с вторичным жильем?
В. МАРТЫНЕНКО Очень удачный вопрос. Отличительная черта приобретения квартиры на рынке новостройки в том, что вы сразу квартиры не приобретаете в собственность. Приобретение происходит путем подписания договора либо долевого участия, либо инвестиционного договора. Т.е. фактически вы заключаете контракт на то, что вы участвуете в строительстве дома. А льгота предоставляется на приобретение квартиры только с момента, как вы стали собственником, как ваше право было зарегистрировано. Поэтому вы воспользуетесь этой льготой только тогда, когда пройдете весь процесс оформления квартиры в вашу собственность, а не в тот момент, когда деньги реально заплатите. Кстати, хочу сказать, что сейчас на таганской улице строится прекрасный кирпично-монолитный дом. И агентство "Рескор" проводит реализацию квартир в этом доме. Там очень широкий выбор квартир, от маленьких однокомнатных до больших, просторных, двухъярусных, с подземными гаражами. Если кого-то эта информация может интересовать, обращайтесь к нам по телефону: 935-55-22. Там сегодня есть выбор, вы сможете выбрать квартиру, которая вам понравится.
С. БУНТМАН Спасибо! Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка группы компаний "Рескор".