Интервью

время выхода в эфир — время эфира анонсируется особо

Интервью с гостем радиостанции "Эхо Москвы"

Обычная версия

эфир

Содержание

09.07.2001 12:15

Интервью : Практика осуществления денежных расчетов при продажах и обменах квартир в Москве.

Гости:: Вадим Мартыненко директор департамента вторичного рынка жилья группы компаний "Рескор"

Ведущие:: Ольга Бычкова ведущая программ радиостанции "Эхо Москвы"

Практика осуществления денежных расчетов при продажах и обменах квартир в Москве.

9 июля 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного жилья компании "Рескор".
Ведущая эфира Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Добрый день!
В. МАРТЫНЕНКО - Здравствуйте!
О. БЫЧКОВА - Жилищные проблемы обсуждаем мы в ближайшие полчаса. Речь пойдет о том, как правильно получить и отдать деньги при покупке-продаже жилья. И как не совершить здесь ошибок, которые могу оказаться не только очень обидными, но просто непоправимыми. Сразу скажу номер нашего пейджера: 974-22-22 для "Эха Москвы". Давайте сразу определимся, о чем мы будем говорить конкретно. При продаже, покупке или обмене жилья всегда фигурируют деньги, и там, где есть деньги, есть проблема надежности и безопасности. Как организовать все так, чтобы, продав квартиру, не остаться и без этой квартиры, и без денег?
В. МАРТЫНЕНКО - Осуществление расчетов за продаваемую квартиру является наиболее важным и ответственным моментом проведения всей сделки. Сотрудники риэлтерской компании обязаны знать и уметь, как организовывать расчеты за продаваемой жилье т.о., чтобы интересы и продавца, и покупателя были защищены в одинаковой мере. Идеальной организованной формой расчета следует признать такую форму взаимных договорных обязательств, при которых продавце в случае оформлении его квартиры в собственность покупателя, гарантировано будет произведена оплата ее стоимости. Независимо от воли третьих лиц, в том числе, и покупателя.
О. БЫЧКОВА - Каких третьих лиц, например?
В. МАРТЫНЕНКО - Это означает, если человек выполнил свое условие по договору купли-продажи, квартиру продал, то он имеет гарантированную возможность получить денежные средства, которые являются оплатой стоимости его квартиры.
О. БЫЧКОВА - Да, но какие третьи лица там могут появиться? Кто еще есть покупатель, продавец и фирма, которая помогает им все это сделать.
В. МАРТЫНЕНКО - Знаете, за более, чем 10-летний срок работы специалистами компании "Рескор" было успешно проведено огромное количество сделок в сфере вторичного жилья. И мы застали времена доисторические, когда деньги за продаваемую квартиру передавались в машинах, в закоулках, коридорах, когда никому не известные фирмы брали на ответственное хранение на время сделки огромные денежные суммы. Слава Богу, этот этап позади, и на сегодняшний день есть более-менее стандартная форма расчетов, которую используют в своей работе наиболее надежные риэлтерские компании Москвы. В том числе, и "Рескор". И мы готовы поделиться нашим опытом в этом вопросе.
О. БЫЧКОВА - Наверное, сразу надо сделать промежуточный вывод для того, чтобы быть уверенным в том, что все происходит правильно, что деньги не будут потеряны, квартира тоже, лучше, конечно, самодеятельностью не заниматься, а идти в компанию риэлтерскую, которая может гарантировать правильности всей этой технологии.
В. МАРТЫНЕНКО - Да, одна из составных задач риэлтерской компании, которая обслуживает сделку продажи или обмена, как раз заключается в том, чтобы гарантировать и обеспечить денежные расчеты как для продавца, так и для покупателя. И если у слушателей есть вопросы, связанные с продажей или обменом своего жилья, с покупкой новой квартиры или комнаты в Москве, а так же вопросы юридического характера, я приглашаю звонить по телефонам агентства "Рескор": 935-62-00, 237-53-59, 935-6-00. И приглашаю лично получить консультации у наших специалистов, посетив один из консультационных центров компании "Рескор", которые расположены по адресам: м. "Профсоюзная", ул. Вавилова, д.69, м. "Октябрьская", Ленинский проспект, д.1. Эти консультации проводятся бесплатно каждую субботу с 10 до 15. А москвичи, проживающие в юго-восточном округе, имеют возможность посетить недавно открывшийся офис в районе Жулебино, который расположен по адресу: ул. Привольная, д.27.
О. БЫЧКОВА - Давайте теперь подробно говорить. Вот, есть покупатель, есть продавец. Предположим, что и тот, и другой цивилизованные люди, которые пошли по правильному пути и обратились в риэлтерскую компанию, т.е. есть еще третья сторона, риэлтер, который помогает им правильно осуществить всю сделку. Как он организует денежные расчеты между покупателем и продавцом?
В. МАРТЫНЕНКО - Когда мы с вами начинаем обсуждать предстоящую продажу квартиры и планировать, каким образом будут организованы расчеты, следует учитывать, что оформление документов на нового владельца состоит из 2 этапов этап нотариального удостоверения договора купли-продажи и госрегистрация этого договора. Можно сказать, что между нотариатом и госрегистрацией квартира как бы находится в промежуточном состоянии. Прежний владелец уже не может совершать с ней никаких действий, но при этом покупатель станет собственником квартиры только после окончания процедуры госрегистрации договора купли-продажи.
О. БЫЧКОВА - Но это опасный момент, да?
В. МАРТЫНЕНКО - Тонкий, я бы сказал. В Москве срок регистрации договора продажи квартиры составляет в среднем 2 недели. Проблемным является определение момента передачи денег - до нотариуса, между нотариусом и регистрацией договора и после регистрации. И вот, чтобы выйти из этой ситуации, сегодня для решения этой задачи стороны, участвующие в сделке, используют банковские депозитарии.
О. БЫЧКОВА - Теперь о том, что такое банковские депозитарии. Это такая ячейка в банке, да?
В. МАРТЫНЕНКО - На практике это, как правило, надежно охраняемые залы депозитного хранения, где действительно находятся индивидуальные сейфы. Перед тем, как покупатель и продавец приступят к оформлению договора купли-продажи, они в выбранном депозитарии арендуют индивидуальный сейф. Деньги, предназначенные для оплаты квартиры, на время проведения сделки помещаются в эту арендованную ячейку. Перед тем, как это сделать, продавец самостоятельно или с помощью сотрудников банка имеет возможность пересчитать денежные средства и проверить их подлинность. Одновременно с размещением денег производится составление и подписание соглашения, которое регламентирует, кто, в какой срок и при каких условиях имеет возможность забрать деньги, находящиеся на хранении. Мы можем с вами рассмотреть это соглашение подробно на конкретном примере, когда продается квартира. В случае, если сделку готовила надежная риэлтерская компания, можно рассчитывать, что госрегистрация договора купли-продажи состоится в течение 2 недель, поэтому для расчетов депозитарную ячейку достаточно арендовать на срок 1 месяц. Этот месяц делится между покупателем и продавцом на 2 временных отрезка. Примерно, условно, 25 и 5 дней. В период времени с 1 по 25 день аренды, в случае, если сделка состоялась и квартира оформлена в собственность покупателя, продавец имеет право получить деньги, находящиеся в депозитарной ячейке. Для этого ему достаточно предъявить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи. Подчеркиваю, в этот период времени покупатель не имеет доступа к деньгам. А вот если по каким-то причинам договор не был оформлен в оговоренный срок, покупатель приходит в оставшееся время, предъявляет паспорт и забирает внесенные им деньги. Но еще раз хочу подчеркнуть, что вышеуказанные сроки имеют произвольное значение и могут корректироваться в зависимости от условий конкретной сделки. Но в принципе так выглядит типовая схема при продаже одной квартиры на вторичном рынке жилья.
О. БЫЧКОВА - Т.е. смысл всей этой затеи в том, чтобы вот эта большая сумма, которая платится за квартиру, на этот промежуточный, тонкий, как вы сказали, период, находилась в полной безопасности? Поэтому вопрос, скажите четко еще раз: кто имеет доступ к этим деньгам вот в этот период? И при каких условиях?
В. МАРТЫНЕНКО - Еще раз повторю, что в первый период времени, который по времени берется на срок, достаточный для того, чтобы провести нотариат, зарегистрировать договор в установленном порядке и хотя бы несколько дней запаса это период времени, когда денежные средства может получить продавец квартиры, в том случае, если он удостоверяет свою личность и показывает зарегистрированный договор купли продажи, он является подтверждением того, что сделка состоялась. И в этой ситуации вполне логично, что он должен иметь возможность получить денежные средства, которые являются оплатой ее стоимости. Если в течение этого срока продавец квартиры не появился или не предоставил зарегистрированный договор купли-продажи, то сотрудники банковского депозитария трактуют такую ситуацию, что сделка по каким-то причинам не состоялась. И вполне логично, что в этой ситуации несостоявшийся покупатель должен иметь возможность получить деньги обратно.
О. БЫЧКОВА - Забрать собственные деньги.
В. МАРТЫНЕНКО - Да. И ему достаточно просто придти в оставшиеся дни, предъявить свой паспорт, что да, это тот человек, который действительно производил оплату квартиры, которую так и не приобрел в собственность, и он имеет возможность забрать свои денежные средства обратно. Речь идет о том, что как бы на этот период времени денежные средства находятся на нейтральной территории. Это не покупатель, это не продавец, это даже не риэлтерская фирма, которая не имеет права и не имеет достаточных оснований брать на себя такую ответственность, а это банковские учреждения, которые имеют на это действительно все необходимые разрешения.
О. БЫЧКОВА - Кто выбирает эту нейтральную территорию? И каким образом?
В. МАРТЫНЕНКО - Если говорить о нашей ситуации, есть ряд банков, с которыми мы сотрудничаем более-менее часто. Но, тем не менее, сотрудники агентства недвижимости "Рескор" не занимают категоричной позиции вот, только определенный банк, никакой другой. Для нас, прежде всего, важны интересы как покупателя, так и продавца. Поэтому если к нам приходит клиент, который четко ставит перед нами задачу я хотел бы, чтобы все расчеты были осуществлены через такой-то банк или депозитарий, который нам неизвестен, наши юристы получают информацию, все необходимые соглашения по этому банку, и мы принимаем решение. Если это приемлемое условие, мы всегда идем в этом отношении на поводу у клиента. Если клиент не имеет каких-то конкретных ориентировок, то мы предлагаем те учреждения, которые мы знаем, которые можем порекомендовать и услугами которых мы неоднократно пользовались.
О. БЫЧКОВА - А бывали такие ситуации, когда продавец говорит вот, нужно пойти в такой-то банк, а покупатель говорит нет, только не туда?
В. МАРТЫНЕНКО - Да, несколько раз такие ситуации, к сожалению, бывали. При этом я хочу отметить конкретный случай из нашей практики, когда нам как сотрудникам риелтерской компании, мы знали, что сделку можно одинаково успешно провести как через один депозитарий, так и через другой. Но покупатель и продавец имели, я не буду называть этот банк, продавец говорил о том, что хочет получать денежные средства только через этот банк, в то время как покупатель заявлял, изначально, это не было никакой договоренности, что любой депозитарий, за исключением именно этого. Но благодаря стараниям наших специалистов, все-таки удалось найти компромиссный вариант, который устроил и покупателя, и продавца. И сделка состоялась в установленные сроки.
О. БЫЧКОВА - Т.е. это был какой-то третий банк?
В. МАРТЫНЕНКО - Там была более сложная финансовая схема, я бы не хотел сейчас тратить на это время.
О. БЫЧКОВА - Вопрос от Валентина: "А если контора лопнет, существует ли страхование депозитов?"
В. МАРТЫНЕНКО - Т.е. если я правильно понимаю, в данном случае, речь идет не о риэлтерской компании, а контора это тот депозитарий, куда помещены денежные средства?
О. БЫЧКОВА - Видимо, да.
В. МАРТЫНЕНКО - Вы знаете, страхование вообще позволяет нам расширить систему гарантий на многие случаи. Это и страхование депозитов, и сделок, и задатков, и т.н. титульное страхование, права собственности. Т.е. страхование предоставляет очень широкие возможности. Но в данном случае, чтобы контора не лопнула, наверное, нужно все-таки правильно определять то банковское учреждение, которое будет заниматься вашими расчетами. Безусловно, идя не на пути рекламной информации, а использовать те банковские учреждения, которые проверены, услугами которых мы с вами неоднократно пользовались.
НОВОСТИ.
О. БЫЧКОВА - До сих пор мы говорили о том, как проходят обычные покупки-продажи квартир с помощью депозитария, когда нужно т.о. передать деньги. Есть еще одна разновидность таких сделок, у нас есть как раз вопрос на эту тем у нас пейджере. Но прежде, чем к ним перейти, я попрошу вас еще раз назвать телефоны компании "Рескор". Чтобы наши слушатели, которые присылают слишком конкретные, частные вопросы на наш пейджер, которые лучше обсуждать не в эфире, а непосредственно с риэлтерской компанией.
В. МАРТЫНЕНКО - Телефоны агентства недвижимости "Рескор": 935-62-00, 237-53-59, 935-61-00. Если у вас есть вопросы, связанные с продажей или обменов вашего жилья или покупкой новой квартиры, вы всегда можете получить интересующую вас информацию по названным мной телефонам. И приглашаю слушателей лично получить консультацию наших специалистов, посетив один из консультационных центров "Рескор" по адресам: м. "Профсоюзная", ул. Вавилова, д. 69, м. "Октябрьская", Ленинский проспект, д.1. Эти консультации проводятся бесплатно каждую субботу с 10 до 15.
О. БЫЧКОВА - Теперь вопрос с пейджера: "Как происходит оформление альтернативной покупки? Людмила"
В. МАРТЫНЕНКО - Разобранная нами схема позволяет осуществлять расчеты не только при продаже жилья, но и в случае разных видов обменов. Сегодня самым удобными и выгодным способом обмена является одновременная продажа прежней квартиры и приобретение новой. Фактически речь идет о проведении 2 сделок купли-продажи. Задача риэлтерской компании в том, чтобы одновременно подобрать покупателя на вашу квартиру и новую квартиру для вас, подготовить пакет документов для обмена, провести его оформление и осуществить соответствующие денежные расчеты. Особенность расчетов при обменен заключается в том, что оплата новой квартиры производится за счет средств, которые оплачивает покупатель вашего прежнего жилья. Фактически люди, участвующие в обмене, обратившиеся в компанию "Рескор", деньги в руки не получают. Они проходят как бы транзитом. При этом чаще всего одна из сторон, участвующих в обмене, либо получает, либо делает доплату. Предположим, вы обмениваете более дорогостоящую квартиру на менее дорогую получаете доплату. В таких случаях для проведения расчетов арендуется не одна, а 2 ячейки депозитария. Деньги покупателя делятся на 2 части. В одну из ячеек покупателем вносится сумма в счет оплаты вашей квартиры, размер которой равен стоимости приобретаемого вами альтернативного жилья. Вот эти деньги должен получить продавец альтернативной квартиры, предъявив документы, подтверждающие, что обе сделки продажа вашей квартиры и покупка квартиры для вас состоялись. Оставшаяся сумма, которая как раз и является вашей доплатой, помещается во вторую депозитарную ячейку. Вы являетесь получателем этих денег в случае, если обмен состоялся. Вышеуказанная схема расчетов характерна именно для вторичного рынка жилья. Она позволяет осуществлять сложные сделки, в которых одновременно продается и покупается большое количество квартир. Лично в моей практике, я порядка 9 лет работаю в сфере недвижимости, самой сложной сделкой был обмен, в котором одновременно участвовали 12 квартир. Однако надо помнить, что сегодняшняя информация носит ознакомительный характер. При проведении сделки купли-продажи квартиры важное значение все-таки имеет правильный выбор банка, юридически грамотное составление договора. Поэтому помощь специалистов нашей компании в том случае, если вы планируете продавать квартиру, приобретать или обменивать, я думаю, вам очень будет полезна.
О. БЫЧКОВА - Вопрос от Владимира: "Неужели не существует способа безналичного расчета при покупке квартиры?"
В. МАРТЫНЕНКО - Существует. Мы сейчас с вами разобрали наиболее часто встречаемую схема расчетов. Есть формы и безналичные, особенно это часто бывает в тех случаях, когда квартира приобретается покупателем, которым предоставлен ипотечный кредит, или когда покупатель оплачивает стоимость приобретаемой квартиры за счет жилищной субсидии, предоставляемой правительством Москвы. И практически всегда безналичные формы расчета присутствуют при приобретении квартиры на первичном рынке.
О. БЫЧКОВА - Вот это важный, кстати, вопрос. До сих пор мы говорили о рынке вторичном.
В. МАРТЫНЕНКО - Да, но это было умышленно сделано, потому что я как раз руководитель вторичного рынка, в то время как первичным руководят мои коллеги из компании "Рескор". При приобретении квартиры на первичном рынке ее оплата производится, как правило, перечислением денежных средств на расчетный счет организации, с которой покупатель заключил либо договор уступки прав на квартиру, либо инвестиционных договор. При этом иногда оплата производится в 100%-размере стоимости квартиры, а иногда возможно предоставляется рассрочка платежей. В частности, сейчас компания "Рескор" реализует квартиры в новом доме на Таганской улице. Это кирпично-монолитный дом, который строится по заказу жилищно-строительного кооператива Большого театра "Гармония". Реализацией коммерческой части квартир занимается как раз компания "Рескор", и при приобретении жилья в этом доме возможна беспроцентная рассрочка оплаты стоимости выбранной квартиры. Кстати, если кого-то заинтересует возможность приобретения квартиры в этом доме, то более подробную информацию вы можете получить по телефону отдела новостроек агентства "Рескор": 935-55-22. Звоните, может быть, вы найдете для себя что-то интересное.
О. БЫЧКОВА - Я хотела бы задать вам пару вопросов по компании "Рескор". Как долго существует эта компания? И набираете ли вы туда новых сотрудников? Такие вопросы часто приходят к нам от слушателей.
В. МАРТЫНЕНКО - Да, действительно, такие вопрос часто задают нам наши посетители и наши потенциальные клиенты. И я хочу ответить, что компания "Рескор" существует с 1989 года. Одна из первых получила лицензию правительства Москвы на работу в сфере недвижимости внутри Москвы, номер лицензии 15. Хотя сейчас уже агентства, которые работают в сфере недвижимости, насколько я знаю, лицензии выдают уже за 1500 и больше, т.е. это говорит о количестве наших коллег, работающих в этой сфере. Имеет оно лицензию необходимую и для работы по Московской области, является и учредителем, и активным членом Московской ассоциации, Гильдии риэлтеров и многих других общественных организаций. Награждена дипломами правительства Москвы, отмечена за участие в разных выставках недвижимости. Можно много говорить про свою организацию. Но то, что касается кадров, то я хочу сказать, что в связи с открытием новых территориальных отделений, кадровая служба компании "Рескор" проводит дополнительный набор специалистов по операциям с недвижимостью, менеджеров, а так же приглашает к сотрудничеству сложившиеся коллективы. Те, кто не имеет опыта работы, проходят в нашей компании обучение на курсах и специальную программу стажировки. Если кого-то интересует возможность совместной работы, то я назову телефон кадровой службы: 935-60-00. Обязательно приходите, мы будем рады работать вместе с вами.
О. БЫЧКОВА - Еще раз телефоны "Рескор" для клиентов и, если можно, информацию о консультациях и семинаре.
В. МАРТЫНЕНКО - - Телефоны агентства недвижимости "Рескор": 935-62-00, 237-53-59, 935-61-00. Если у вас есть вопросы, связанные с продажей или обменов вашего жилья или покупкой новой квартиры, вы всегда можете получить интересующую вас информацию по названным мной телефонам. И приглашаю слушателей лично получить консультацию наших специалистов, посетив один из консультационных центров "Рескор" по адресам: м. "Профсоюзная", ул. Вавилова, д. 69, м. "Октябрьская", Ленинский проспект, д.1. Эти консультации проводятся бесплатно каждую субботу с 10 до 15. И последнее объявление, которое я хотел бы сделать, связано с тем, что регулярно юристы компании "Рескор" проводят юридические семинары на тему недвижимости. Очередной семинар посвящен вопросам наследования недвижимого имущества и особенностям проведения сделок с жильем, которое досталось по наследству. Этот семинар состоится 27 июля в 17 часов по адресу м. "Ленинский проспект", ул. Косыгина, д.4, в актовом зале института химической физики. Вход для всех будет бесплатный. Мы рады будем встречи с вами!
О. БЫЧКОВА - Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного жилья компании "Рескор", был у нас в гостях.