Интервью

время выхода в эфир — время эфира анонсируется особо

Интервью с гостем радиостанции "Эхо Москвы"

Обычная версия

эфир

Содержание

25.06.2001 12:15

Интервью : Как оформить квартиру в собственность

Гости:: Вадим Мартыненко директор департамента вторичного рынка жилья группы компаний "Рескор"

Ведущие:: Ольга Бычкова ведущая программ радиостанции "Эхо Москвы"

Как оформить квартиру в собственность

25 июня 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного жилья компании "Рескор".
Ведущая эфира Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Добрый день!
В. МАРТЫНЕНКО - Добрый день!
О. БЫЧКОВА - Речь у нас пойдет об оформлении квартир в собственность. Давайте начнем с того, что это такое. Вот, есть квартира, есть покупатель, есть продавец. Варианты, наверное, бывают разные. Расскажите, как это делается.
В. МАРТЫНЕНКО - Мы не будем разбирать всю технологию, связанную с работой агентства недвижимости, или долгий подготовительный процесс, который связан с поиском покупателя или квартиры. Мы просто поговорим о том, как оформляются документы, какие есть основные этапы при оформлении квартиры в собственность. Т.е. уже есть покупатель, продавец, и нужно просто квартиру переоформить в собственность. Из нашего опыта работы можно выделить 5 основных этапов. Первый это сбор пакета документов, необходимых для оформления договора купли-продажи и его госрегистрации. Т.е. это основные органы, которые проводят оформление квартиры в собственность, они берут не только правоустанавливающие документы, а еще параллельно собирается целый пакет справок, выписок и т.д. Второй этап это организация денежных расчетов за продаваемую квартиру. Вопрос неоднозначный, сложный и очень важный как для покупателя, так и для продавца. Третий это непосредственно составление договора купли-продажи квартиры и его подписание. Четвертый это госрегистрация договора купли-продажи. И пятый это уже непосредственно физическая передача квартиры от продавца к покупателю, когда состоялось уже оформление всех документов.
НОВОСТИ.
О. БЫЧКОВА - Напомню номер нашего эфирного пейджера: 974-22-22 для "Эха Москвы". Это для ваших вопросов гостю, который представляет компанию "Рескор". Уже есть несколько вопросов. Вы перечислили основные этапы того, как собственно происходит оформление сделки купли-продажи. Этапов было 5, конспектировать мы, наверное, не будем, но теперь попытаемся вникнуть в подробности.
В. МАРТЫНЕНКО - Первый этап, сбор документов, он занимает по времени в срок от 5 дней до 1 месяца и более в некоторых случаях. Этот срок зависит от конкретной квартиры и от того, кто занимается этими вопросами. Могут заниматься сами люди в первый раз, соответственно, ходить во всей двери, собирать список, делать какие-то ошибки, и могут заниматься профессионалы. В пакет документов, необходимых для оформления договора купли-продажи квартиры, входят разные справки, выписки из домовых книг, финансово-лицевые счета, техническая документация на продаваемую квартиру. Сбор осуществляется в разных госучреждениях: бюро технической инвентаризации, РЭУ, ДЭЗы, налоговые инспекции и некоторые другие. В некоторых случаях, когда среди собственников в продаваемой квартире или обмениваемой, имеются дети и люди, по каком-то причинам ограниченные или лишенные дееспособности, дополнительно к пакету документов требуется получение разрешения на продажу или обмен органов опеки и попечительства.
О. БЫЧКОВА Кстати, если говорить о несовершеннолетних, то в каких случаях органы опеки и попечительства решают, кому продавать квартиру, а кому нет?
В. МАРТЫНЕНКО - Вы знаете, этот вопрос, к сожалению, один из самых сложных в нашей работе, и он не проработан нашим законодательством достаточно тщательно. Вопрос о разрешении на продажу квартиры решается на основании субъективного мнения инспектора из отдела опеки и попечительства, ущемляются права несовершеннолетних при сделке с жильем или нет. Например, если речь идет об обмене квартиры, который, как правило, осуществляется путем одновременной продажи прежней квартиры и приобретении новой, в органы опеки и попечительства для получения соответствующего разрешения надо будет предоставить полный комплект документов на обе квартиры. В случаях, когда продавец является клиентом компании "Рескор", подготовкой этих документов занимается наша юридическая служба. В нашей практике были случаи, когда при первом обращении в органы опеки клиенты получали отказ в совершении сделки, хотя при обмене они приобретали более дорогостоящую квартиру. В этих случаях отстаивать интересы наших клиентов приходилось нашим юристам.
О. БЫЧКОВА - Вы так подробно всегда говорите, вот, бумаги собирать в больших количествах, в разные двери стучаться, вот такие сложные ситуации тоже возникают. В общем, это, конечно, наводит на мысль всегда о том, что дороже, конечно, обращаться в компанию недвижимости, но может быть, в конечном счете, продуктивнее.
В. МАРТЫНЕНКО - Да, с этим сложно спорить.
О. БЫЧКОВА - Так вот, мы продолжаем говорить о том, что происходит, если в деле участвуют несовершеннолетние.
В. МАРТЫНЕНКО - Фактически мы ответили на этот вопрос. Хочу только сказать в заключении, что вопрос проведения сделок с квартирами, в которых являются собственниками или проживают несовершеннолетние дети, он настолько обширен, что осветить его в рамках радиопередачи невозможно. Поэтому я предлагаю слушателям, которые планируют продажу или обмен квартиру, звоните специалистам компании "Рескор" прямо сейчас или в другое удобное для вас время, и мы будем рады проконсультировать вас. Телефоны компании "Рескор": 935-62-00, 237-53-59, 935-61-00. Или приходите в наш консультационный центр по адресам: м. "Профсоюзная", д. 69, или м. "Октябрьская", Ленинский проспект, д.1, где вы имеете возможность получить бесплатную консультацию по вопросам предстоящего обмена или продажи квартиры.
О. БЫЧКОВА - Это был первый этап оформления квартиры в собственность. Переходим ко второму. Второй это деньги.
В. МАРТЫНЕНКО - Да, все-таки как правильно организовать расчеты, чтобы и покупатель, и продавец были застрахованы в одинаковой мере, и между ними был баланс интересов? В настоящее время при продаже квартиры в Москве стороны, участвующие в продаже квартиры это покупатель, продавец и, как правило, их профессиональный представитель, риэлтер, прибегают к помощи специализированных банковских депозитариев. Схема расчетов за продаваемую квартиру при этом предельно надежна. Она заключается в том, что перед нотариальным удостоверением договора купли-продажи покупатель размещает в депозитарии деньги за приобретаемую квартиру.
О. БЫЧКОВА - Депозитарий это такое место, где деньги хранятся?
В. МАРТЫНЕНКО - Да, вульгарно говоря камера хранения. Но, конечно, в условиях банков, это весьма респектабельное заведение, специально охраняемое помещение, система охраны, защиты, сейфов и т.д. Смысл в том, что денежные средства, которые предназначены для оплаты за квартиру, помещаются в депозитарные ячейки, и существует определенная система допуска. Т.е. человек не может просто придти, когда ему хочется, даже имея ключ от этого депозитария, и получить доступ к этим деньгам.
О. БЫЧКОВА - Т.е. они хранятся там, пока происходит такая промежуточная ситуация?
В. МАРТЫНЕНКО - Да. Скажем, собран пакет документов. Стороны пригласили своих представителей, как правило, это люди юристы, либо риэлтеры, которые оценивают полученные документы, и принимается решение о времени и дне сделки. Так вот, сделка начинается не с нотариуса, а именно с этого этапа подготовки расчетов. Стороны встречаются, либо это банковский депозитарий, либо это просто депозитарий, кстати, т.к. мы проводим очень большое количество сделок, у нас есть список рекомендованных депозитариев, банков, со многими агентство "Рескор" имеет корпоративные соглашения, благодаря этому наши клиенты имеют систему скидок на обслуживание в этих банках. И перед сделкой деньги помещаются в депозитарную ячейку. При этом продавец имеет возможность пересчитать денежные купюры и проверить их подлинность, что очень важно, самостоятельно или с помощью сотрудников банка. Одновременно с размещением денег в депозитарии составляется и подписывается сторонами банковское соглашение, в соответствии с которым банк обеспечивает получение денег продавцом в случае, если он продал квартиру, или возврат денег покупателю, если договор купли-продажи по каким-то причинам не состоялся. Очень важным моментом здесь является правильный выбор банка и юридически грамотное составление банковского соглашения. Поэтому для тех, кто собирается покупать или продавать квартиру, или комнату, а так же совершить обмен, я напомню телефоны специалистов агентства недвижимости "Рескор", которые смогут дать квалифицированный совет и по этому вопросу, и по всем другим, связанными с продажами и обменом.
О. БЫЧКОВА - Банк тоже посоветуют найти?
В. МАРТЫНЕНКО - Вы знаете, банк советовать не то, чтобы они не могут, но это вопрос ответственности. Т.е. по тем сделкам, которые проходят через агентство, мы эту ответственность берем на себя. А вот так посоветовать пожалуйста, воспользуйтесь таким-то банком или депозитарием очень большая ответственность. Скажем, дать конкретную рекомендацию сложно. По схеме расчетов, по сопутствующим моментам пожалуйста. Я прошу, чтобы меня поняли правильно мы ответственности не боимся, но банк в данном случае должен интересы клиентов отстаивать самостоятельно.
О. БЫЧКОВА - Вы занимаетесь жильем, а деньги это дело покупателей и продавцов. Вы хотели напомнить телефон.
В. МАРТЫНЕНКО - Да: 935-62-00, 237-53-59, 935-61-00. Чтобы закрыть тему этого второго этапа, связанного с денежными расчетами, хочу сказать, что в эту среду в 17:00 юристы компании "Рескор" подготовили очередной семинар. Семинар носит у нас регулярных характер, раз в месяц. Так вот, тема этого семинара это особенности организации денежных расчетов за продаваемой жилье. Еще раз, он состоится в среду, в 17:00. адрес: ул. Косыгина, д.4, актовый зал института химической физики. Вы можете там получить общую информацию, и можете индивидуально задать все интересующие вас вопросы.
О. БЫЧКОВА - Итак, с деньгами мы разобрались будто бы. Что происходит дальше?
В. МАРТЫНЕНКО - Дальше происходит составление договора купли-продажи и его подписание продавцом и покупателем. Т.е. все взаимоотношения, которые были до этого, как правило, могли вноситься какие-то авансы, задатки, подписываться другие бумаги все они носят характер предварительного договора. А вот тот договор, который подписывается на этом этапе продавцом и покупателем, собственно, он и оговаривает все условия продажи и сам процесс, что квартира продается в собственность от продавца к покупателю.
О. БЫЧКОВА - Как раз есть сообщение на пейджер от Михаила, который выражает большое недоверие этим всем сделкам и говорит, что надо просто цены на квартиры ставить реальные в договорах, и не нужно дальше всех этих сложностей.
В. МАРТЫНЕНКО - Реальные цены в договоре? Я должен спорить или поддержать? Вы знаете, мы можем развить тему, это, наверное, все-таки тема отдельной передачи, условно называемая, юридическая чистота проводимой сделки или приобретаемой квартиры. То, что говорит Михаил о том, что надо указывать реальную стоимость в договоре купли-продажи, я с ним в этом полностью согласен. И мы всегда рекомендуем нашим клиентам указывать ту стоимость, за которую квартира реально продается или приобретается. Но другой вопрос, что есть ряд нюансов, связанные и с налогообложением, и с другими ситуациями, когда люди сознательно идут на то, чтобы указывать стоимость, отличающуюся от реальной. И здесь вопросы юридической чистоты, вопросы защищенности имеют особенно большое значение. Хотя в общем-то, независимо то того, какую стоимость вы укажите в договоре, квартиру готовить, проверять и все оформлять с помощью юристов, так, как это делается у нас, как это делается на Западе, нужно обязательно. Я думаю, что здесь указанием реальной стоимость ограничиться не удастся. Если вы хотите защитить свои интересы, этого будет недостаточно.
НОВОСТИ.
О. БЫЧКОВА - Итак, осталось еще 3 этапа оформления. Рассказывайте!
В. МАРТЫНЕНКО - Мы остановились на этапе оформления договора купли-продажи. По этому поводу хочу сказать, что сегодня у продавцов и покупателей есть выбор: либо оформить договор купли-продажи в простой письменной форме, или воспользоваться услугами нотариуса. Возможность подписывать договор без участия нотариуса появилась достаточно недавно. Давать сейчас комментарий, как лучше оформлять договор, с нотариусом или без, мне пока сложно. А простая письменная форма имеет только одно преимущество экономия на услугах нотариуса. Стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры составляет, как правило 1,5% от стоимости квартиры. При этом надо учитывать, что договор купли-продажи должен быть составлен с учетом существенных требований, которые предъявляются гражданским кодексом. Взять готовую форму и перепечатать ее, например, у знакомых или по предыдущей сделке, не получится, потому что каждый раз договор должен быть составлен индивидуально. Поэтому если вы планируете оформить право собственности на квартиру в простой письменной форме, вы можете обратиться за помощью к специалистам, в том числе, и в компанию "Рескор", и специалисты подготовят необходимый пакет документов и оформят договор купли-продажи и проведут его дальнейшую госрегистрацию. В пользу нотариальной формы говорит то, что нотариус это еще один высоко компетентный юрист, заинтересованный в юридической чистоте проводимой сделки, который готовит и удостоверяет договор. А вопросы юридической защищенности при продаже жилья, как правило, больше всего беспокоят наших клиентов. После того, как договор нотариальный составлен, подписан, может быть, нотариальный, может, это был просто договор, но он уже с вами есть, хочу обратить внимание, что право собственности у нового владельца еще не возникло. Квартира по-прежнему на этом этапе принадлежит еще продавцу. А вот на 4 этапе госрегистрация договора купли-продажи, собственно, это момент, когда квартира, уже точно зафиксировано, перешла из рук в руки. В Москве госрегистрацию осуществляет Московский комитет регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если квартира находится на территории Московской области, то регистрацией договора купли-продажи будет заниматься Московская областная регистрационная палата. И как я сказал, именно с этого момента, с момента осуществления госрегистрации, покупатель становится собственником квартиры. Какие действия происходят при госрегистрации? Регистрационный орган делает в договоре купли-продажи отметку это штамп, печать регистрация этого договора, и дополнительно выдает продавцу свидетельство о собственности, и вносит изменения в реестр собственников. По Москве срок госрегистрации составляет от 2 недель до 1 месяца. Если говорить, например, о нашей компании "Рескор", то она заключила с Московским комитетом по регистрации прав на недвижимое имущество корпоративный договор на обслуживание наших сделок. И сделки наших клиентов регистрируются в течение 1 недели. И 5 этап, в принципе, да, это действительно так, он заключительный, уже все, по документам квартира принадлежит новому владельцу, но эту квартиру нужно еще передать. После того, как документы получены, расчеты все завершены, покупатель и продавец встречаются на этой квартире, которая была предметом договора купли-продажи, продавец передает покупателю ключи, квитанции, счета, инструкции какие-то по пользованию, знакомит его с соседями, а покупатель обязательно должен осмотреть квартиру, этот момент действительно очень серьезный, и в нашей практике были случаи конфликтных ситуаций на этом этапе, когда вдруг выяснялось, что не обнаружена сантехника, которая была обещана при первичном осмотре, отсутствуют двери, снято остекление с балкона. К сожалению, такие вещи тоже были. Так вот, если все-таки мы с вами надеемся, что у слушателей все будет на этом этапе благополучно, то покупатель и продавец подписывают передаточный акт, в котором говорится о том, что покупатель не имеет претензий по квартире, которую он приобрел к продавцу, а продавец пишет, что он не имеет претензий по оплате за проданную квартиру. И причем это обязательная форма. И если новый владелец через какое-то время захочет опять эту квартиру обменивать или продавать, этот акт обязательно входит в пакет документов, который необходим для последующего оформления договора купли-продажи. Хотя подчеркиваю, он не нотариальный, нигде не удостоверяется.
О. БЫЧКОВА - Все понятно. Несколько вопросов от слушателей. Валентина Ивановна спрашивает, является ли договор купли-продажи единственным документом на право собственности квартиры?
В. МАРТЫНЕНКО - Договор купли-продажи подтверждает права собственности в том случае, если квартира покупалась. Квартира могла достаться по наследству, тогда это будет свидетельство на наследство по закону или по завещанию, квартира могла быть подарена, тогда право устанавливающим документом будет договор дарения. Если вы квартиру приватизировали, то правоустанавливающий документ это договор передачи и свидетельство о собственности. Т.е. в зависимости от способа, которым квартира была приобретена.
О. БЫЧКОВА - Ольга Петровна спрашивает про куплю-продажу дач, и сколько стоит оформление. Давайте сразу про дачу и про квартиры тоже.
В. МАРТЫНЕНКО - 3 основных затратных этапа при оформлении. Банковские услуги безусловно, услуги банка оплачиваются. В зависимости от выбранного банка и условий проведения сделки могут различаться условия оплаты. В среднем по Москве цены находятся в пределах от 30-40 долларов и до 100 долларов в некоторых банках, некоторых депозитариях. То, что касается нотариата. Опять же, все зависит от того, есть ли нотариат или его нет. Если он есть, как я сказал, то это 1,5% от стоимости того имущества, которое переходит по договору купли-продажи. С простой письменной формой тоже все неоднозначно. Единичное количество людей, скажем, высококвалифицированных юристов, имеют возможность самостоятельно такой договор составить. Остальные обращаются либо в агентство недвижимости, которое предоставляет такую услугу, либо в рабочую группу при Москомрегистрации. На сколько я знаю, там берут за услугу порядка 0,8%, что в 2 раза меньше, чем нотариус. И госрегистрация, опять же, она различается по Москве и по области. Но если говорить по Москве, то регистрация договора стоит 320 рублей, и за выдачу каждого свидетельства о собственности, а их выдается столько, сколько по договору человек квартиру приобрело, это еще сумма порядка 320 рублей. Такие официальные составляющие при оформлении договора купли-продажи.
О. БЫЧКОВА - Взимается ли налог с продаваемой квартиры, если одновременно покупается другая?
В. МАРТЫНЕНКО - Вы знаете, мы консультировались неоднократно по этому вопросу с представителями налоговых органов. На сегодня для них это 2 разны сделки. Продажа квартиры это одна сделка, приобретение другая сделка. И, соответственно, они их по-разному оценивают. Но я хочу сказать, что при обменах квартир таким способом у нас не было случаев, чтобы наш клиент вынужден был платить налог. Причем это все законные действия. Я еще раз напомню телефоны агентства недвижимости "Рескор": 935-62-00, 237-53-59, 935-61-00. Если вы планируете продажу, обмен, и все интересуют какие-то сопутствующие вопросы, в том числе вопросы налогообложения, оценки стоимости, пожалуйста, звоните, мы будем рады поделиться нашими знаниями.
О. БЫЧКОВА - Алексей интересуется, нельзя ли к вами придти на работу? И кого берут вообще?
В. МАРТЫНЕНКО - Этот вопрос очень актуальный. Связано это с тем, что агентство недвижимости "Рескор" в этом году открывает 2 новых территориальных отделений. Одно располагается рядом с м. "Таганская", второе микрорайон Жулебино, которое, кстати, уже успешно работает. И мы привлекаем к сотрудничеству людей, как имеющих опыт работы, так этого опыта и не имеющих. Такая возможность у нас есть, потому что при агентстве 3 года работает учебный центр, который готовит прекрасных специалистов. Если вам интересна совместная работа, а нам это интересно однозначно, телефон кадровой службы: 935-60-00. Пожалуйста, звоните, приходите к нам на собеседование. Мы будем рады работать вместе с вами!
О. БЫЧКОВА - Я благодарю Вадима Мартиненко, директора департамента вторичного жилья компании "Рескор".