Интервью

время выхода в эфир — время эфира анонсируется особо

Интервью с гостем радиостанции "Эхо Москвы"

Обычная версия

эфир

Содержание

06.06.2001 12:15

Интервью : Как грамотно выбрать агентство недвижимости

Гости:: Вадим Мартыненко директор департамента вторичного рынка жилья группы компаний "Рескор"

Ведущие:: Ольга Бычкова ведущая программ радиостанции "Эхо Москвы"

Как грамотно выбрать агентство недвижимости

6 июня 2001 года.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Вадим Мартыненко - директор Департамента вторичного жилья компании "Рескор".
Эфир ведет Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Продолжаем обсуждать жилищную тему. Как правильно продать или купить квартиру, как правильно выбрать агентство недвижимости - масса подобных вопросов возникает у каждого, кто сталкивается с проблемами недвижимости. А это каждый из нас. Так или иначе, хотя бы раз в жизни, но нам приходится что-то делать с нашим жильем. Эти темы мы сейчас обсуждаем с нашим гостем. Мы попытаемся сегодня ответить на вопросы, которые возникают наиболее часто у людей. Итак, давайте начнем с самого начала. Как выбрать? Прежде, чем делать что-то со своим жильем, (продавать, покупать, решать какие-то проблемы), вначале нужно выбрать ту компанию, организацию из множества занимающихся проблемами недвижимости, ту организацию, которой можно доверить решение проблем своего жилья, своего жилищного вопроса. Как выбирать?
В. МАРТЫНЕНКО - Совершенно верно. Сейчас вопрос, выбирать или нет, наверное, уже не стоит. Стоит вопрос, как правильно выбирать. И начать, наверное, нужно с основы основ. Прежде чем начать обсуждение возможного сотрудничества, нужно обязательно убедиться в том, что выбранная вами организация имеет лицензию, которая дает ей право работать на рынке недвижимости. Лицензия должна быть выдана Московской лицензионной палатой, если квартира, которую вы собираетесь продать или обменять, находится в Москве. Если ваша квартира или коттедж располагается на территории Московской области, то риэлторская компания, которой вы доверите их продажу, должна обладать лицензией, выданной лицензионной палатой Московской области. Оказание риэлторских услуг организацией или частным лицом, не обладающим соответствующей лицензией, является серьезным правонарушением. Важно знать, что лицензия выдается на ограниченный срок и продлевается только в том случае, если к работе агентства не было претензий со стороны клиентов и государственных органов, которые осуществляют надзор за работой компаний в сфере недвижимости.
О. БЫЧКОВА - А как я проверю эту лицензию? Я пришла в агентство, и что, я сразу скажу: "Покажите вашу лицензию?" Я имею на это право?
В. МАРТЫНЕНКО - Эта ситуация проговорена законом о лицензировании, и соответствующая статья закона о лицензировании говорит о том, что сотрудник агентства обязан ознакомить вас с имеющимися у агентства лицензиями и по вашему требованию передать их копию. В настоящее время в Москве выдано порядка 1500 разрешений на право работы в сфере недвижимости. И если вы обратите внимание на номер лицензии выбранного вами агентства, то получите достоверную информацию о том, как давно оно работает. К примеру, агентство недвижимости "Рескор" является одним из пионеров на рынке недвижимости. Оно благополучно работает уже 11-й год. Наше агентство было одним из первых лицензированных агентств в Москве, поэтому обладает лицензией 15, которая позволяет агентству "Рескор" оказывать помощь в вопросах купли-продажи, обмена, расселения коммунальных квартир и многих других жилищных вопросах.
О. БЫЧКОВА - Наверное, у более новых, у более свежих агентств уже трех- или четырехзначные цифры?
В. МАРТЫНЕНКО - Насколько я помню цифры, лицензии сейчас получались на уровне 1500. это по Москве. Московская область выдает лицензии самостоятельно.
О. БЫЧКОВА - Мы обсуждаем практические вопросы, как решать различные проблемы, связанные с недвижимостью, - покупка, продажа, обмен квартиры, - и каких опасностей здесь можно избежать, и как в принципе это сделать. Хорошо. Допустим, с лицензиями мы разобрались. Но ведь лицензия - это просто документ, в конце концов, это регистрация, условно говоря. Всегда хочется знать, что представляет из себя это агентство в смысле профессиональной репутации. Наверное, лицензия есть у всех, а с репутацией не у всех одинаково. Как это выяснить?
В. МАРТЫНЕНКО - Способов существует несколько. Что характерно для нашей сферы деятельности, что никакая реклама не заменит рекомендации тех людей, которые вместе с нашими специалистами занимались обменами или продажами своего жилья. И я знаю, что далеко не во всех агентствах недвижимости, как у нас, имеется книга рекомендаций, отзывов наших клиентов. То есть люди, которые работали вместе с нами, которые доверили нам проведение обмена или продажи, оставляют свои рекомендации, которые мы с их согласия можем показать тем людям, которые обращаются к нам впервые. Безусловно, Вы правильно отметили, что лицензия - это документ, который должен быть, но который не говорит еще обо всем. Но они смотрят на те отзывы о нашей работе, которые были сделаны уже после того, как эта работа была совершена. Есть еще одна возможность проверить
О. БЫЧКОВА - Извините, я еще раз хочу вернуться к этой книге отзывов, которая есть в вашем агентстве "Рескор". Что, там написано просто: "спасибо огромное, все было прекрасно и замечательно", и там все только положительное? А если есть что-то отрицательное, то у вас или не у вас, как об этом узнать?
В. МАРТЫНЕНКО - В том случае, если агентство является одним из членов Московской ассоциации гильдии риэлторов, возможность получить информацию о репутации агентства имеется. Дело в том, что Московская ассоциация объединяет наиболее крупные, надежные, профессиональные компании, работающие на московском рынке недвижимости. Агентство тоже является членом ассоциации, но оно также является одним из учредителей. При ассоциации работают различные комитеты. Такие, как комитет по безопасности, комитет по этике и другие. Они определяют правила работы на рынке недвижимости, которых должны придерживаться агентства, входящие в Московскую ассоциацию гильдии риэлторов. И как раз один из комитетов ассоциации рассматривает вопросы защиты прав потребителей. Если агентство, которое вы выбрали, входит в МАГР, как, например, агентство недвижимости "Рескор", то, позвонив в комитет защиты прав потребителей, вы можете получить информацию об агентстве. Можно, я два слова, раз мы затронули эту важную для нас тему, объединение МАГР?
О. БЫЧКОВА - Да.
В. МАРТЫНЕНКО - Важно и то, что московская ассоциация организует консультации риэлторов с представителями налоговых, правоохранительных и других государственных органов, имеющих отношение к недвижимости. Эти встречи имеют для нас большое значение, потому что сегодня специалисты агентства "Рескор" помогут клиенту не только в обмене или продаже жилья, но и обязательно проконсультируют его по различным юридическим вопросам. Я как раз хотел воспользоваться случаем и пригласить радиослушателей на юридические консультации, которые бесплатно проводятся юристами агентства недвижимости "Рескор". Эти консультации проводятся по адресам: м. Октябрьская, Ленинский проспект, д.1; м. Профсоюзная, ул. Вавилова, д.69. Радиослушатели имеют возможность проконсультироваться лично или позвонив по телефонам агентства недвижимости "Рескор": 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00. вы сможете на наших консультациях получить информацию по вопросам налогообложения при сделках с недвижимостью, дарения, наследования жилья, по вопросам обмена, продажи или приобретения квартир и комнат.
О. БЫЧКОВА - Как раз когда мы говорили о Московской гильдии риэлторов и о том, как проверять информацию, вопрос от Марии Ивановны пришел на наш эфирный пейджер. Она спрашивает: "Предположим, у меня есть претензии к фирме, занимающейся продажей вторичного жилья. Конкретно к каким органам, осуществляющим надзор, я должна высказать претензии, и в какой форме?"
В. МАРТЫНЕНКО - Такие ситуации действительно исключить нельзя, и я хочу сказать, что потенциальные клиенты среди радиослушателей, будущие, защищены достаточно хорошо. Органов, которые контролируют работу агентств недвижимости, достаточно много. Если начинать с самого начала, например, в агентстве недвижимости "Рескор" существует конфликтная комиссия. И если вдруг у кого-то из клиентов возникает претензия к нашей работе, (а все мы люди, и, безусловно, такого исключить нельзя), то он имеет возможность, минуя и сотрудника, с которым непосредственно общается, и даже руководителя отделения, обратиться напрямую в конфликтную комиссию, куда входят представители администрации, юридическая служба и т.д. Если на этом уровне ему не удалось получить интересующий его ответ, у него есть масса возможностей: обратиться в тот же самый комитет защиты прав потребителей или в комитет по этике при МАГР. Но это возможно только в том случае, если агентство, к которому он имеет претензии, входит в число членов МАГР. Существует лицензионная палата. И если в своей работе сотрудники агентства недвижимости серьезно нарушили существующие положения, регламентирующие работу в этой сфере, то лицензионная палата имеет массу рычагов, как наказать или разрешить эту конфликтную ситуацию. И конечно, судебная инстанция как последняя. Но все-таки, как правило, те конфликтные ситуации которые возникают, всегда удается погасить путем переговоров, и редко когда доходит до таких вопросов. Я говорю, конечно, в нашей сфере.
О. БЫЧКОВА - Еще один вопрос от Ларисы: "Может ли фирма, занимающаяся недвижимостью, иметь две лицензии, выданные как по Москве, так и по Московской области?"
В. МАРТЫНЕНКО - Не только может, но и в некоторых случаях должна. И здесь уместно привести пример с агентством недвижимости "Рескор", которое я представляю. Дело в том, что не все продажи или обмены наших клиентов происходят по Москве. Есть такой вид обмена, когда люди, имеющие квартиру в Москве, хотели бы совершить такой размен, чтобы взамен квартиры получить какую-то площадь в Подмосковье.
О. БЫЧКОВА - Или наоборот. Например, у Галины Александровны проблема с квартирой в Мытищах, и нужен срочный обмен. Как это все решается?
В. МАРТЫНЕНКО - Как раз в этом случае наличие двух лицензий просто необходимо. Потому что агентству приходится работать в этом случае как на территории Москвы, так и на территории Московской области. Чтобы не занимать эфирное время разбором конкретной ситуации, я еще раз повторю для тех радиослушателей, которые собираются продавать квартиру, обменивать, и у них есть вопросы, на них всегда можно получить ответ у наших специалистов, позвонив по нашим телефонам: 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00. Пожалуйста, звоните, и наши специалисты дадут ответ на любой вопрос.
О. БЫЧКОВА - И это также ответ Галине Александровне из Мытищ, у которой совершенно конкретная ситуация, конкретный вопрос. "Как отвечает агентство за брак в работе: словами, деньгами или предоставлением равноценного жилья?" - интересуется Владимир.
В. МАРТЫНЕНКО - Здесь очень важно разграничить меру ответственности. Традиционно сложилось так, что я не буду говорить "в России", опыт всех наших российских коллег мне не очень известен, но конкретно по Москве ситуация такая, что риэлтора наделяют всеми, какими только можно, видами ответственности. Он является и юристом, и риэлтором, и психологом, и частным детективом. Между тем, полномочия агентства недвижимости четко проговорены лицензионной палатой. Поэтому в зависимости от того, каков характер претензий, такова же должна быть мера ответственности.
-
О. БЫЧКОВА - Мы говорили о том, как подходить к выбору агентства недвижимости, когда нужно решить такую важную проблему, как продажа или покупка квартиры. А это действительно важно, потому что для большинства из нас квартира - это основная собственность, которую мы реально имеем. Действительно, вопрос серьезный, относиться к этому нужно серьезно. Мы сейчас продолжим говорить о том, как дальше все это делать, какие здесь могут быть практические советы и рекомендации. Но прежде несколько вопросов с пейджера. Вас просят сразу несколько наших слушателей назвать телефон, по которому можно обращаться в комитет защиты прав потребителей при МАГР.
В. МАРТЫНЕНКО - Я признаюсь честно, я не могу с ходу и на память назвать этот телефон, но если радиослушатели перезвонят по телефонам агентства недвижимости "Рескор", эти телефоны всегда висят перед глазами наших сотрудников, и они смогут тут же их назвать. Перезвоните, и вам всегда подскажут и телефон, и адрес этой организации.
О. БЫЧКОВА - Давайте продолжим. Мы выяснили, как выбирать агентство. Допустим, агентство было выбрано, грамотно, правильно или неправильно. Что дальше? начинается сотрудничество клиента и агентством. Что нужно здесь иметь в виду в самом начале?
В. МАРТЫНЕНКО - Очень много нюансов в таком сотрудничестве, но я, наверное, остановлюсь на наиболее типовых формах, в которых это сотрудничество проходит. В серьезном агентстве с клиентом обязательно должны подписать договор об оказании соответствующих услуг. Такой договор позволяет агентству представлять на рынке недвижимости интересы клиента, размещать рекламные объявления, вести переговоры с потенциальными покупателями, самостоятельно собирать пакет документов, необходимых для оформления обмена или продажи квартиры, сэкономив при этом время, силы и средства того человека, которому они помогают. В договоре должны быть максимально отражены интересы клиента, стоимость продаваемой квартиры, характеристики приобретаемой квартиры, срок исполнения договора, обязанности агентства по его исполнению. И немаловажно указать, за чей счет оплачиваются текущие расходы, потому что исполнение такого договора сопряжено с определенными материальными затратами. Подписание договора позволяет привлечь к решению вашего жилищного вопроса не только сотрудника, с которым вы непосредственно общаетесь, но и весь персонал компании, четко оговорить ответственность компании за выполняемую работу. И я хочу добавить, что, наверное, в этом одно из главных отличий серьезного агентства от фирм-однодневок или частных помощников, уровень компетентности которых невозможно проверить, и не несущих никакой ответственности за выполненное задание.
О. БЫЧКОВА - Вопрос на пейджер от Ольги Петровны. Это вопрос немножко не по теме нашего разговора, но он тоже может возникнуть, когда заключаются сделки и идут работы с агентством недвижимости. Ольга Петровна говорит, что как-то в одной из наших программ говорилось, что если квартира фирмой не продана в определенные сроки, то фирма выкупает квартиру сама. Соответствует ли это действительности?
В. МАРТЫНЕНКО - Я понял вопрос Ольги Петровны. Я хочу сказать, что сейчас на рынке риэлторские услуги представлены в очень широком спектре. И то, о чем Ольга Петровна говорит, тоже имеет место. Существуют различные виды договоров. Такие, как договор на реализацию квартиры, договор, о котором говорит Ольга Петровна, называется договор, боюсь обмануть, с гарантированным выкупом. Нужно принимать во внимание следующие условия. Если агентство предполагает выкуп квартиры, в этом случае речь идет о некоторых инвестициях. Речь идет не просто об оказании услуг, а о привлечении денежных средств, о выкупе этой квартиры с возможной ее дальнейшей реализацией либо использовании в каком-то из вариантов обмена. В этом случае стоимость квартиры, которая будет получена собственником, будет несколько ниже, чем в том случае, если агентство выступит просто в роли посредника. Причем разница может достигать 10-20% от рыночной стоимости квартиры. Так что здесь нужно, наверное, сделать выбор, что важнее: получить 100% от рыночной стоимости жилья и вместе с агентством продать ее в течение 2-3 месяцев, или подписать такой договор на месяц, гарантированно квартиру через 3 месяца продать, но получить не всю сумму, а порядка 70-80%. Воспользовавшись этим вопросом радиослушателя, я хочу сказать, что сейчас для продавцов, для тех людей, которые меняют, крайне положительная тенденция: спрос на жилье в Москве и в области колоссальный. Поэтому те люди, которые обращаются в агентство "Рескор", вместе с ними нам удается продажу или обмена в течение 1-2 мес. работы.
О. БЫЧКОВА - Кстати, такой же вопрос от Елены: "Что будет, если агентство не нашло квартиру для заказчика?" Вообще может такое быть?
В. МАРТЫНЕНКО - Безусловно, может.
О. БЫЧКОВА - Если я правильно понимаю вопрос, человек хочет купить квартиру, и что-то не складывается. Что делать?
В. МАРТЫНЕНКО - Здесь нужно четко понимать, что задача агентства - удовлетворить ваш запрос и подобрать ту квартиру, которая вам понравится, которую вы в дальнейшем приобретете и будете жить сами с вашей семьей, и будете довольны. Но сделать это крайне сложно. Потому что, идя, предположим, в магазин и выбирая пару обуви или костюм, вы не всегда знаете, что будет выбрано в конечном итоге. И в нашей работе очень часто бывает то же самое. Клиент изначально обращается с просьбой подобрать двухкомнатную квартиру в районе Жулебино, а выбор заканчивается тем, что ему подбирается трехкомнатная квартира в Бутово. Это ни в коем случае не говорит о том, что мы его переориентировали, а о том, что человек, приступая к подбору квартиры, еще имеет смутное представление о том, что же он все-таки приобретет, и задача агента - это почувствовать, понять его мотивацию и подобрать ту квартиру, (пусть даже явно и не было сказано о районе, количестве комнат, стоимости квартиры), которая человеку все-таки нужна. В этом отношении профессионализм тоже проявляется.
О. БЫЧКОВА - Для клиента в конечном счете все сводится все-таки к правильному выбору агентства и к созданию правильных отношений с сотрудниками этому агентства.
В. МАРТЫНЕНКО - При этом обязательно должна быть доверительная атмосфера. И если вы чувствуете внутреннее напряжение и чувствуете, что что-то вас не устраивает в работе либо персонала, либо всего агентства, не стесняйтесь об этом сказать, не стесняйтесь высказать свои претензии. И может быть, вам даже нужно агентство поменять. Потому что вопрос выбора жилья крайне ответственный, и здесь нужно прислушиваться в том числе и к своему внутреннему голосу.
О. БЫЧКОВА - Теперь вопрос, а сколько, собственно, все это стоит?
В. МАРТЫНЕНКО - Если я правильно понимаю, это вопрос об оплатах услуг риэлторских компаний.
О. БЫЧКОВА - Конечно.
В. МАРТЫНЕНКО - Я согласен с Вами, что вопрос оплаты комиссионных относится к тем вопросам, которые необходимо прояснить на начальном этапе совместной работы. В различных риэлторских компаниях формы оплаты и размер могут несколько различаться. Особенно я хочу подчеркнуть, что в серьезном агентстве оплата услуг производится на основании тарифов, утвержденных администрацией. Агент, работающий с клиентами, не имеет возможности самостоятельно устанавливать размер комиссионного вознаграждения. В агентстве недвижимости "Рескор" стоимость услуг зависит от того, какую именно работу предстоит выполнить нашим специалистам. Это может быть фиксированная оплата, если требуется только оформить готовую сделку, срочно приватизировать квартиру, получить официальное разрешение на перепланировку жилого или нежилого помещения, или, возможно, какая-то другая услуга юристов. А если мы с вами будем вместе заниматься продажей или обменом вашей квартиры или комнаты, оплата услуг агентства фиксируется, как правило, в процентном выражении. А его размер зависит от сложности предстоящей операции. Но я хочу особенно подчеркнуть, что если вы планируете продажу принадлежащей вам квартиры или комнаты, то в этом случае услуги агентства "Рескор" будут оказаны вам бесплатно. Это объясняется тем, что найденный агентством покупатель отдельно оплачивает продавцу стоимость квартиры и отдельно оплачивает комиссионное вознаграждение агентству, так как оно оказывает ему комплекс услуг, направленных на осуществление сделки, является гарантом ее юридической чистоты. Более того, если клиент доверит специалистам агентства недвижимости "Рескор" продажу своей квартиры или комнаты, то мы не только в самые короткие сроки найдем покупателя и проведем сделку купли-продажи, но и освободим его от всех расходов, связанных с оформлением договора купли-продажи.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Вадим Мартыненко - директор Департамента вторичного жилья компании "Рескор".