Интервью

время выхода в эфир — время эфира анонсируется особо

Интервью с гостем радиостанции "Эхо Москвы"

Обычная версия

эфир

Содержание

20.12.2000 12:15

Интервью : Наиболее актуальные вопросы, связанные с продажей, покупкой, обменом, расселением ваших квартир

Гости:: Вадим Мартыненко директор департамента вторичного рынка жилья группы компаний "Рескор"

Светлана Зайцева управляющая отделением АН "Рескор"

Ведущие:: Ольга Бычкова ведущая программ радиостанции "Эхо Москвы"

Наиболее актуальные вопросы, связанные с продажей, покупкой, обменом, расселением ваших квартир

20 декабря 2000 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" С. Зайцева и В. Мартыненко, представители агентства недвижимости "Рескор"
Эфир ведет Ольга Бычкова

О. БЫЧКОВА: Давайте для начала вы расскажете немного о своем агентстве "Рескор". Что оно предлагает своим клиентам и какими услугами занимается?
В. МАРТЫНЕНКО: С удовольствием. Мы не первый раз принимаем участие в радиопередачах на волне "Эхо Москвы", мы представлялись. Но я повторю для тех, кто не слушал. Агентство недвижимости "Рескор" работает уже десятый год, предоставляет услуги во всех секторах в этой сфере. Чаще всего к нашим специалистам обращаются москвичи, которые хотели бы в ближайшем будущем продать свою квартиру, обменять, совершить съезд, разъезд. Они задают вопросы, которые у них при этом возникают, наши специалисты помогают им правильно оценить рыночную стоимость жилья, которое им принадлежит, подсказать наиболее рациональные и выгодные пути осуществления тех обменов, которые они бы хотели сделать. И в случае, если потенциальный клиент считает, что услуги нашего агентства будут полезны, дальше мы уже осуществляем все услуги, связанные с подбором, с проверкой, с эффективной продажей квартиры, комнаты или с тем обменом, который необходимо сделать. И если у кого-то из радиослушателей, возможно, в ближайшем будущем как раз появится необходимость к нам обратиться, для них я назову телефоны агентства недвижимости "Рескор", по которым они смогут получить консультации наших специалистов: 935-62-00, 935-61-00 и 237-53-59. Я бы еще хотело сказать дополнительно, что у заинтересованных радиослушателей есть возможность либо позвонить по этим телефонам, либо прийти на одну из консультаций, которые проводятся регулярно по субботам с 11 до 16 часов по адресам: ул. Вавилова, 69 (м. Профсоюзная) или другой офис, который находятся рядом с м. Октябрьская, - Ленинский проспект, 1.
О. БЫЧКОВА: Для начала у меня вот такой вот вопрос к вам. Что сейчас происходит с рынком недвижимости: цены поднимаются, опускаются, остаются теми же?
С. ЗАЙЦЕВА: На сегодняшний день существует хорошая тенденция к росту цен. Цены растут не только в центре, но у на окраине.
О. БЫЧКОВА: Хорошая тенденция для кого, извините?
С. ЗАЙЦЕВА: Хорошая тенденция для продавцов. Это происходит за счет высокого роста цен на новостройки, связанного с ограничением их строительства в районах массовой застройки. Сейчас строятся в основном точечные какие-то здания. Потребительское качество нового дома не всегда можно, наверное, предугадать. Длительность постройки, оформления, отсутствие телефонного номера, необходимость капитальных вложений в ремонт способствуют повышенному интересу покупателей к вторичному жилью. Спрос сейчас на вторичное жилье очень большой, что дает возможность нашим клиентам продавать квартиры по более высокой цене и в достаточно сжатые сроки. Те москвичи, которые обращаются в наше агентство недвижимости, имеют реальную возможность быстро продать свою квартиру на самых выгодных условиях.
О. БЫЧКОВА: Сразу вопрос, который пришел на наш пейджер от Веры. Он касается именно рынка вторичного жилья. Можно ли разменять трехкомнатную квартиру в районе метро Сокол на две однокомнатные, не меняя района и не доплачивая? То есть вот, Вера пришла к вам с такой проблемой. Что вы можете ей предложить?
В. МАРТЫНЕНКО: Та ситуация, которую вы озвучили только что с пейджера, для нас наиболее типовая. Если сейчас разбираться с частностями, то район Сокол является районом достаточно благоприятным, пользующимся спросом. Трехкомнатные квартиры имеют, как правило, довольно большую площадь. Тот размен, о котором вы говорите, мне представляется (на вскидку, конечно) достаточно реальным. Но чтобы быть точным и чтобы дать грамотный совет, лучше всего, чтобы Вера, которая прислала вопрос на пейджер, непосредственно позвонила по тем телефонам или пришла к нашим специалистам. Если вы мне разрешите, я кратко скажу, как осуществляется сотрудничество в таких вопросах. К нам приходят заинтересованные в обмене люди. Наши специалисты стразу делают прикидочную стоимость квартиры, которую предстоит разменивать. Подробно выясняются потребности собственников этой квартиры по тому жилью, которое бы они хотели иметь взамен. И дальше уже сопоставляется суммарная стоимость новых квартир со стоимостью той квартиры, которая сейчас находится у Веры на Соколе. Если все по стоимости совпадает, то дальше тогда специалисты находят человека, который бы хотел приобрести квартиру на Соколе, он заключает предварительный договор, который оговаривает права и обязанности сторон, что человек действительно эту квартиру приобретает, что это не пусты обещания. А мы вместе с Верой, с теми людьми, которые заинтересованы в обмене, подбираем квартиры, которые требуются взамен, юристы тщательно их проверяют, и только после этого происходит уже одновременное приобретение новых квартир и продажа квартиры на Соколе. Таким образом, удается в достаточно быстрые сроки решить многие сложные вопросы.
О. БЫЧКОВА: А какие квартиры вообще пользуются сейчас наибольше популярностью в Москве?
В. МАРТЫНЕНКО: Квартир в Москве на сегодняшний день очень большое разнообразие. И каждая группа квартир имеет своего покупателя. Поэтому сказать однозначно, какие пользуются спросом, конечно, достаточно сложно. Я думаю, правильно будет сказать, что пользуются спросом квартиры современные. Сейчас небольшой спрос на квартиры старого фонда: пятиэтажки, девятиэтажки с маленькими кухнями. Конечно, хочется иметь просторную кухню, изолированные просторные комнаты, обязательно лоджия, балкон. А уже такие квартиры, которые предоставляются и предлагаются в районах типовой застройки Митино, Жулебино, Новокосино и другие районы, - как и в местах точечной застройки, где строится достаточно дорогое жилье по индивидуальным проектам Но каждое жилье имеет своего покупателя. В Москве спрос на жилье достаточно устойчивый, он высокий, и, в общем-то, я предполагаю, это и спровоцировало то повышение цен, о котором Светлана Викторовна сказала.
О. БЫЧКОВА: У меня сразу по ходу дела вопрос от Натальи Алексеевны: "Реально ли сейчас обменять квартиру в пятиэтажке на четвертом этаже? Пользуются ли спросом квартиры в пятиэтажках?" Вы сказали, что проблемы есть, но шансы-то есть у людей?
С. ЗАЙЦЕВА: Вы знаете, пользуются спросом почти все квартиры. Все зависит от их цены. Именно задача агентства недвижимости - помочь своим клиентам разобраться в том, какая квартира им необходима, сопоставить их желания с их возможностями. А разменять можно практически любую квартиру.
О. БЫЧКОВА: Еще один вопрос с нашего пейджера. Вопросы идут по ходу нашей беседы. Раиса Николаевна интересуется, это как раз о цене: "Одни и те же квартиры на Профсоюзной улице продают несколько агентств по разным ценам. Почему? Кому довериться?"
С. ЗАЙЦЕВА: Довериться нужно опытному агентству. Выбирать нужно, конечно, опытное агентство недвижимости, потому что вопрос цены, конечно же, - очень важный вопрос. Но немаловажное значение имеет и проверка квартиры. И именно агентства недвижимости призваны проверять квартиру, обеспечить покупателю юридическую чистоту этой квартиры, любого жилья. Это достаточно серьезный вопрос, потому что квартиры в Москве очень часто перепродаются и, может быть, от этого зависит и цена на недвижимость.
О. БЫЧКОВА: Вообще, агентство недвижимости должно заниматься проверкой юридической чистоты квартиры?
С. ЗАЙЦЕВА: Конечно, должно. И в агентстве недвижимости "Рескор" с самого начала основания было специально создано юридической управление, которое занималось именно проверкой квартиры, сбором документов. Мы предоставляем нашим клиентам такую услугу, наше управление самостоятельно собирает все документы, наши продавцы этим не занимаются, этим не занимаются также простые агенты, так как квартира должна пройти проверку.
В. МАРТЫНЕНКО: Хотелось бы особенно подчеркнуть, что у нас, скажем так, агентские полномочия и юридические четко разграничены. И гарантия юридической чистоты квартиры, которая оформляется через наше агентство, заключается в том, что сбором документов и проверкой юридической чистоты занимаются не все сотрудники, а это узкий круг наиболее профессиональных и опытных юристов в этой области. Я думаю, что это позволяет нам избежать очень многих проблемных ситуаций для нас и для наших клиентов, конечно.
О. БЫЧКОВА: Когда человек занимается какой-то операцией, связанной с недвижимостью, то это всегда сопряжено с большим количеством документов, каких-то юридических процедур. Все-таки что он должен предпринимать, чтобы не сомневаться в правильности оформления всех бумаг, чтобы у него потом не возникло проблем? На кого ему положиться?
В. МАРТЫНЕНКО: Сразу желание предложить положиться на профессионалов. Выбор, причем, сделать очень обдуманно и спокойно, потому что на сегодняшний день, действительно, я согласен с радиослушателями в том, что агентств большое количество и качество предоставляемых услуг тоже, соответственно, достаточно различное. Но при выборе агентства я бы все-таки очень настоятельно рекомендовал обратить внимание на срок работы агентства. Это можно определить по номеру лицензии, по сроку, когда ее выдали. В частности, если обратиться к агентству недвижимости "Рескор", то у нас 15-й номер лицензии при том, что сейчас, насколько я знаю, выдаваемые лицензии уде на вторую тысячу пошли. То есть наше агентство лицензию получало одним из первых. Дело в том, что агентства работают под достаточно жестким и четким присмотром различного рода государственных организаций: это и лицензионная палата, это и общественные организации, такие как Российская гильдия риэлторов, Московская ассоциация риэлторов, - которые как раз призваны отслеживать четкость защиты интересов клиентов при работе с агентствами. Конечно, очень большое значение имеет то, какое впечатление оставили сотрудники агентства при первом общении с клиентом. Конечно, если вы чувствуете, что с вами общаются люди, во-первых, профессиональные, во-вторых, доброжелательные, - потому что человеческая составляющая очень важна во всех вопросах, которые связаны с квартирами, я думаю, здесь вы делаете правильный выбор. Если вы чувствуете, что сотрудника интересуете не столько вы, сколько возможность на вас заработать, конечно, это очень тревожный симптом и, возможно, здесь нужно подумать с выбором. А вот, как вы уже сказали, при работе с документами, действительно, очень трудно дать сейчас какой-то четкий и короткий ответ. В частности, в нашем агентстве, когда приходят люди, которые хотят эту профессию освоить, они в начале месяц учатся только на первых курсах, это самые азы. Потом в течение года предусмотрены различные обучающие системы, призванные повысить квалификацию. Те специалисты, которые занимаются с документами, - это юристы, они все имеют юридическое образование. Поэтому дать совет, как оформить квартиру правильно, в рамках радиопередачи, конечно, невозможно. Но я приглашаю всех звонить по нашим телефонам и приходить на наши консультации.
О. БЫЧКОВА: Вопрос, который я хотела задать в этой части нашей беседы, такой. С 1 января вступает в действие вторая часть налогового кодекса. Меняется ли здесь что-нибудь для тех, кто собирается продавать и покупать жилье?
В. МАРТЫНЕНКО: Да. Я хотел сказать, что вступающая в силу вторая часть налогового кодекса очень серьезно пересматривает систему налогообложения физических лиц. Конечно, мы не будем сейчас говорить очень подробно обо всех изменениях, но хочется сказать о тех изменениях, которые затронут тех радиослушателей, которые собираются уже в новом году продавать, обменивать или приобретать квартиру. Общее мнение и общее впечатление, что вторая часть нового кодекса идет навстречу гражданам, которые будут совершать подобные операции с недвижимостью. В чем это выражается?
О. БЫЧКОВА: Налоги уменьшаются?
В. МАРТЫНЕНКО: Во-первых, налоги уменьшаются хотя бы по той причине, что вводится единая ставка подоходного налога, - 13 %. Это очень существенное уменьшение. А продаваемое жилье раньше, когда была многоступенчатая система, почти сразу попадало в предел, который обкладывался 30 % и практически нужно было порядка третьей части от продаваемой квартиры отдать в виде налога. Другой вопрос платили или не платили, - мы не будем его сейчас обсуждать. Но, тем не менее, по закону было именно так. Сейчас же система принципиально меняется. Три момента. Первый: человек продает квартиру. Раньше просто все это зачислялось в доход и уже облагалось по своей какой-то системе. Сейчас все зависит от того, какую квартиру вы собираетесь продавать. Имеется в виду, в течение какого срока вы являетесь владельцем этой квартирой. Если вы владеете этой квартирой более 5 лет, то, независимо от того, какую сумму вы получили за проданную квартиру, вы налог не должны платить вообще. Это просто революционный рывок. Если вы владели квартирой менее 5 лет, то налогом не облагается сумма, которая меньше миллиона рублей. Раньше эта сумма была порядка 417 000 рублей, сейчас это миллион рублей. Все остальное является налогом, который облагается по ставке подоходного налога. Нужно еще вот что учитывать: часто продают квартиры, владельцем которой является не один человек, а несколько. То есть фактически мы имеем один миллион, умноженный на всех, который налогом не облагается. Теперь при приобретении квартиры, до сих пор немногие знают, что, если вы приобретаете квартиру, то вы имеете право из будущих доходов, которые облагаются подоходным налогом, вычесть сумму, потраченную на приобретение квартиры. Раньше были существенные ограничения: сумма не должна превышать 417 000 рублей и давалось всего 3 года, в течение которого нужно было этой льготой воспользоваться. Сейчас срок не ограничен: сколько хотите, столько и пользуйтесь, и в полтора раза увеличили размер максимального вычета: он составляет на сегодняшний день 600 000 рублей. Опять же, при обменах важно учитывать, что, с точки зрения налогообложения, опять же гораздо выгоднее получается не искать вариант обмена, потому что при этом вы не имеете никаких льгот, ничего поменяли и поменяли квартиру, - а продавать свою квартиру и одновременно приобретать другую. При этом фактически налоги с проданной квартиры вы не платите никакие, а вот с приобретаемой квартиры вы являетесь покупателем: вы имеете возможность воспользоваться льготой по уплате подоходного налога. Это все очень схематично.
С. ЗАЙЦЕВА: Если можно, я добавлю, чтобы радиослушатели поняли, что налогом не облагаются доходы от продажи тех квартир, именно собственниками которых они являлись не менее пяти лет. Если они всю жизнь прожили в квартире, а приватизировали ее в прошлом году, то для них налогом не будет облагаться только сумма в размере одного миллиона рублей для каждого из собственников.
В. МАРТЫНЕНКО: Там масса возможностей. Мы сейчас не можем их разбирать полностью.
О. БЫЧКОВА: У нас тоже масса вопросов с массой особенностей на нашем эфирном пейджере. Мы, конечно, не успеем ответить на все очень конкретные, очень практические вопросы. Но наши слушатели могут позвонить вам по вашему телефону и задать свои вопросы.
О. БЫЧКОВА: Вот еще общий вопрос, который задает Юля: "Как попасть к вам на курсы и какова их стоимость?" У вас есть курсы?
С. ЗАЙЦЕВА: Да, конечно. Для сотрудников агентства недвижимости "Рескор" созданы благоприятные условия для повышения их квалификации. У нас существует учебный центр, где для будущих специалистов проводят лекции, семинары, различные деловые игры. И в дальнейшем существует специальная система повышения квалификации. Для того, чтобы попасть на наши курсы, нужно позвонить по телефону: 935-60-00. Менеджер по персоналу Юлия Федоровна с радость переговорит с желающими попасть на курсы и расскажет все, что нужно сделать.
О. БЫЧКОВА: А вообще, сотрудником агентства недвижимости "Рескор", которое вы представляете, может стать любой человек? Требования каковы?
В. МАРТЫНЕНКО: Практически любой. Профессиональный знания и навыки, их передачу мы берем на себя. Это наша задача, наша обязанность. Главное, чтобы человек был ответственен, доброжелателен. И, учитывая то, что к нам приходят люди разного возраста, не только те, кому 23-25, но есть люди, которые меняют профессию в 35, 40 лет и даже выше, важно, чтобы человек не потерял интерес к обучению, потому что это достаточно сложная и высокоинтеллектуальная профессия, и без обучения здесь не обойтись. Ограничения практически нет.
О. БЫЧКОВА: Еще один практический вопрос от Вероники: "Предстоит обмен в будущем. Стоит ли до обмена приватизировать квартиру?" Частично вы уже отвечали на этот вопрос. Вот, конкретная ситуация Вероники.
С. ЗАЙЦЕВА: Вы знаете, можно не приватизировать квартиру и можно поменять неприватизированное жилье на такое же неприватизированное и на приватизированное. Но в том случае, если Вероника приватизирует квартиру, через куплю-продажу мы сможем предложить ей гораздо больший выбор нужных ей вариантов, она сможет выбирать и в этом много плюсов.
В. МАРТЫНЕНКО: Светлана Викторовна ответила достаточно тактично. Если сказать более решительно, однозначно да. Только приватизированное жилье сейчас можно обменять эффективно и в достаточно быстрые сроки.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" были С. Зайцева и В. Мартыненко, представители агентства недвижимости "Рескор"